房产知识雯：房屋买卖与租赁合同中的法律风险防范

随着我国城市化进程的加快和人口流动的增加，房屋买卖和租赁市场呈现出了蓬勃发展的态势。在这个过程中也伴随着诸多法律风险和纠纷问题。结合“雯”的专业知识和实践经验，深入探讨如何在房屋买卖与租赁合同中规避相关法律风险。

房屋买卖合同中的法律风险及其防范

（一）房屋产权归属

房屋作为不动产，其所有权转移必须依法进行登记。实践中，存在一些不法分子通过伪造证件或虚构交易事实，骗取购房者的信任并签订虚假的买卖合同。购房者往往在支付定金甚至全款后，才发现的“房主”并非实际权利人。

对此，“雯”建议广大购房者在签署房屋买卖合务必要核实卖方的身份信息及房产证的真实性。可以通过向当地房地产交易中心查询产权登记信息、要求提供不动产权证书等方式确认房屋的合法性。在支付购房款时，尽量选择通过银行转账方式进行，并保留好所有交易凭证。

房产知识雯：房屋买卖与租赁合同中的法律风险防范 图1

（二）合同条款的约定

房屋买卖合同是双方履行权利义务的主要依据。有些交易中，由于合同内容不够规范或存在歧义，导致后续发生纠纷。

“雯”提醒，在签订合应特别注意以下几点：

1. 房屋的基本信息：包括坐落地址、产权面积等；

2. 付款及时间表：需详细列出首付比例、贷款审批时间、尾款支付节点等；

3. 违约责任：明确逾期交房或拖欠款项的违约金标准；

4. 物业交割事宜：如水电气过户、维修基金转移等内容。

为了确保合同的公平性和合法性，“雯”建议购房者可以寻求专业律师的帮助，或者使用当地住建部门推荐的标准合同模板。

（三）交易过程中的其他风险

除了上述问题外，房屋买卖过程中还存在以下潜在风险：

一房二卖：个别不法分子利用网签前的空档期，将一套房产卖给多人；

阴阳合同：部分交易双方为规避税费而签订两份不同内容的合同；

房屋质量瑕疵：如隐瞒房屋存在严重质量问题或未向买方如实告知。

针对这些风险，“雯”建议购房者在交易前进行详细的尽职调查，包括查阅房产档案、了解周边市场行情，必要时还可以委托专业机构对房屋进行全面评估。预售商品房的消费者应特别关注楼盘的开发资质和资金监管情况，以防范烂尾楼带来的法律风险。

租赁合同中的法律问题及应对策略

（一）租赁合同的基本要素

与买卖合同相比，租赁合同具有期限性特征，但同样需要明确双方的权利义务关系。“雯”指出，在签订房屋租赁合应当注意以下事项：

1. 明确房屋的基本信息：位置、面积、用途等；

2. 约定租赁期限及续租条件；

3. 确定租金标准和支付；

房产知识雯：房屋买卖与租赁合同中的法律风险防范 图2

4. 规定押金数额及其使用范围；

5. 设定物业费用的承担。

（二）“买卖不破租赁”原则的理解与应用

根据《民法典》第七百二十五条，“买卖不破租赁”原则旨在保护承租人的合法权益。这一原则的核心内容是：在租赁期内，即使出租人将房屋出售，原租赁合同对买受人仍然具有法律效力。

“雯”提醒广大承租人，在遇到房东出售房屋时，也应当保持警惕：

应主动配合新买家完成过户手续；

要求新业主继续履行原租赁合同的相关义务；

若发现出租人存在恶意抬高租金等不当行为，可以依法维权。

（三）转租与承租权转让的注意事项

实践中，在租客要求中途退房或者需要转租时，往往容易引发矛盾。“雯”建议：

1. 转租需经出租人书面同意；

2. 记录并核对各项费用的支付情况；

3. 签订补充协议明确相关责任。

法律纠纷解决机制

在房屋买卖和租赁过程中，如果发生争议双方无法自行协商解决，“雯”建议可以通过以下途径维护自身权益：

1. 向当地房地产主管部门投诉举报；

2. 提请仲裁机构进行仲裁；

3. 向人民法院提起诉讼。

作为专业律师，“雯”多次参与处理房产纠纷案件。她表示，在法律维权过程中，证据的收集和保存至关重要。

保存好所有交易记录、转账凭证；

及时公证重要的法律文件；

如有必要，可以申请财产保全措施防止对方转移或隐匿财产。

房屋买卖与租赁涉及金额大、周期长，稍有不慎就可能引发各类纠纷。通过本文的分析可以得知，“雯”作为一名专业的房产法律顾问，能够为交易双方提供全方位的风险防范建议和服务保障。“雯”将继续秉持专业精神和高度责任感，为广大客户提供优质的法律服务。

希望此文能让更多人在面对房屋买卖与租赁问题时，增强法律意识，提高风险防范能力。如需进一步了解或需要专业的法律，请随时联系“雯”，她将竭诚为您排忧解难。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）