签订租赁合如何避免条款？——解析《民法典》相关规定

随着商业市场的发展，商场租赁合同中的条款问题日益引起消费者的关注。根据最新修订的《中华人民共和国民法典》，商家在签订租赁合不得制定明显不合理的条款，侵害承租人的合法权益。结合案例和法律条文进行详细解析，帮助消费者了解如何在签订租赁合避免 falling into 条款的陷阱。

案例：李四是一位个体经营者，计划在某大型商场内开设一家奶茶店。在与商场方洽谈场地租赁事宜时，商场方面要求李四必须签署一份包含多项条款的合同。这些条款包括“无论生意好坏，必须按月支付固定租金”、“经营期间不得更换商品种类”等苛刻条件。李四担心违约金高昂，但为了开店，只能暂时答应签约。在实际经营中，由于商场人流量不足，奶茶店生意惨淡，李四希望能够调整部分条款或提前终止合同。但商场方面却以合同已经签署为由拒绝任何修改。

从《民法典》的相关规定出发，结合具体案例进行分析。我们需要了解“条款”？根据法律规定，“条款”是指在格式合同中减轻或者免除经营者责任，加重消费者义务，限制或剥夺消费者权利的不公平条款。这些条款违反了公平原则和诚信原则，损害了消费者的合法权益。

商场租赁中的条款有哪些？

1. 经营模式限制条款

签订租赁合如何避免条款？——解析《民法典》相关规定 图1

某些商业地产方为了追求租金收入的最大化，会在合同中加入不合理的经营行为限制条款。要求承租人必须销售特定品牌商品、禁止转租分租、不允许改变经营范围等。这些条款往往会限制承租人的经营自主权，增加其违约风险。

2. 单方面加重承租人义务

部分商业地产方会制定一些显失公平的条款，要求承租人必须按月支付固定租金，无论营业额高低；或者规定承租人不能与同楼层其他商户合作。这种单方面的义务加重条款，明显违背了意思自治和公平原则。

3. 违约金过高条款

很多租赁合同中会约定高额的违约金，远超过实际损失金额。一些商业地产方会要求承租人支付相当于数月租金甚至更高的违约金。这种条款往往会被认定为无效或可变更。

《民法典》如何规制条款？

根据《民法典》第496条规定：“格式条款提供者应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，并不得利用格式条款作出加重对方责任、减轻或者免除自身责任的规定。” 第506条明确，“合同中的下列条款无效：（一）损害社会公共利益的；（二）违反法律、行政法规强制性规定的。”

在实际司法实践中，法院会严格审查格式条款的有效性。如果发现合同中存在明显不合理的条款，法院可以依法认定相关条款无效，判令商业地产方予以修改或赔偿承租人的损失。

案例分析与法律解读

回到李四的案例，我们来看看这些条款是否符合法律规定：

固定租金条款：无论经营情况如何，都必须按月支付固定金额。这种条款通常会被认定为显失公平。根据《民法典》第534条规定，“合同履行中应当遵循诚实信用原则”，法院可以根据实际情况调整该条款的效力。

限制更换商品种类条款：如果商家的经营自由权受到不合理限制，这可能违反了《反不正当竞争法》的相关规定。消费者有权要求修改或解除此类条款。

禁止提前终止条款：商业地产方不得单方面设置过长的租赁期限，或者制定苛刻的提前解约条件。根据《民法典》第510条，“合同未约定但当事人协商一致且不损害社会公共利益的事项可以补充协议。” 承租人可以在必要时提出变更或解除合同。

消费者如权？

作为承租人，为了避免在商场租赁中遭遇条款，可以从以下几个方面进行防范：

1. 认真审查合同内容

在签订合同前，仔细阅读所有条款，注意识别不合理或不公正的约定。必要时可请专业律师帮忙审阅。

2. 协商修改条款

对于明显不合理的条款，应积极与对方协商，要求删减或调整相关条款内容。

签订租赁合如何避免条款？——解析《民法典》相关规定 图2

3. 留存证据

在整个洽谈和签约过程中，注意保存所有沟通记录、合同文本及相关函件。这些材料可能在后续争议解决中发挥重要作用。

4. 寻求法律救济

如果遭遇条款侵害，及时向当地市场监督管理部门投诉举报，或者通过司法途径维护自身权益。

商业地产租赁中的条款问题不容忽视。作为承租人，应当提高法律意识，在签订合做好充分准备和风险防范。商业地产方也应遵守《民法典》的相关规定，采取更加公平合理的经营模式，这样才能实现双方的长期合作共赢。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）