居间合同关系的法律认定标准与实务分析

在现代商业活动中，居间合同作为一种特殊的民事合同形式，广泛应用于各类交易活动之中。居间人在商业活动中扮演着“桥梁”和“纽带”的角色，其主要职责是促成委托人与第三人之间的合同成立或履行，并从中收取一定的报酬。结合相关案例和法律规定，系统阐述居间合同关系的认定标准及其实务中的注意事项。

居间合同的概念与特征

居间合同是指一方（以下简称“居间人”）为另一方（以下简称“委托人”）提供居间服务，即通过撮合、斡旋或其他方式，促使委托人与第三人订立合同，并从中获得报酬的协议。根据《中华人民共和国民法典》第九百五十一条至第九百六十一条的规定，居间人应当遵守合同约定，不得隐瞒与交易有关的重要事实或者提供虚假信息，委托人应当按照约定支付相应的报酬。

居间合同具有以下几个显着特征：

居间合同关系的法律认定标准与实务分析 图1

1. 从属性：居间行为仅是手段，目的是为了促成委托人与第三人之间合同的成立。

2. 服务性：居间人为委托人提供的是一种服务，其价值体现在信息传递、斡旋撮合等方面。

3. 报酬性：居间人的主要目的在于获得约定的报酬或佣金。

居间合同关系的法律认定标准

在司法实践中，认定是否构成居间合同关系需要综合考虑以下几个要件：

（一）当事人的意思表示真实

居间合同的成立必须基于当事人的真实意思表示。居间人应当明确表明其身份，并向委托人说明自己的服务内容和报酬约定；委托人同样应当如实表达需求，并按照约定支付相应的费用。

（二）居间行为的具体表现形式

居间人的行为应当具有“居间性”，即通过斡旋、撮合等方式促使合同成立或履行。常见的居间行为包括：

1. 引荐双方当事人见面；

2. 传递交易信息或洽商条件；

3. 协助谈判并促成合同签订等。

（三）报酬支付的约定

居间人与委托人的权利义务关系应当通过书面形式予以明确，尤其是关于报酬的支付时间和方式。司法实践中，法院会依据合同约定和实际履行情况来认定居间报酬的具体数额。如果双方未就报酬达成明确约定，且在实际交易中并无居间服务的实际履行，则难以认定居间关系的存在。

（四）排除其他合同关系的可能性

需要注意的是，居间合同与其他类型的合同（如代理合同、行纪合同等）存在一定的相似性，因此在认定时应当充分区分其法律性质。在委托代理关系中，代理人通常具有独立的意思表示权，而居间人则更多地扮演撮合者的角色。

实务中的注意事项

（一）佣金的收取与返还

在实践中，因居间人未促成合同成立而要求返还佣金的情况时有发生。根据《民法典》第九百六十二条的规定，如果居间人未能履行其基本义务（如故意隐瞒重要事实或提供虚假信息），委托人有权拒绝支付报酬；但如果居间人已经完成了部分服务，则应当酌情支付相应的费用。

居间合同关系的法律认定标准与实务分析 图2

（二）居间人不得擅自转委托

根据《民法典》第九百五十七条的规定，居间人在未经委托人同意的情况下，不得将居间事务全部或部分转托给第三人。否则，可能构成违约行为，并承担相应的法律责任。

（三）第三人知情权的保护

在某些情况下，即使居间人成功撮合了交易，但如果其未向第三人充分披露其居间人的身份，则可能因存在“不当经纪人”而引发争议。在实务中，居间人应当主动表明自己的身份，并征得各方当事人的同意。

案例分析：土地转让居间纠纷案

典型案例：甲公司委托乙代理（居间人）寻找意向买受人丙，促成块的转让。在交易过程中，乙成功撮合了甲与丙之间的合同，并收取了约定的佣金。在后续履行过程中，因丙未能按时支付剩余款项，导致合同解除。双方因此对佣金是否应当退还产生了争议。

法院裁判要点：

1. 确认乙作为居间人已完成了其基本义务。

2. 戏判甲与丙之间的主合同是否有效解除，并不影响居间合同的独立性。

3. 判决甲应当向乙支付约定的佣金，但可以适当减少尚未履行部分的比例。

居间合同作为现代商业活动中的重要法律形式，在促进交易效率和经济活跃方面发挥着不可替代的作用。在司法实务中，准确认定居间合同关系对于维护各方合法权益具有重要意义。委托人应当明确自身的义务，及时支付约定的报酬；而居间人也应当恪守职业道德，避免因过失或不当行为而导致法律风险。

在处理居间合同相关问题时，除需严格遵守法律规定外，还应注意结合具体案情和交易习惯，以实现各方权益的最大化保护。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）