房屋预售合同解除流程|预售商品房买卖合同解除条件与程序

在中国的房地产市场中，房屋预售合同是购房者与开发商之间的重要法律文件。在实际交易过程中，由于各种主客观原因，购房者或开发商可能会出现无法继续履行合同的情况，从而引发房屋预售合同解除的问题。详细阐述房屋预售合同解除的相关法律知识、流程以及注意事项。

房屋预售合同？

房屋预售合同是指购房者（买受人）与房地产开发企业（出卖人）之间，在商品房尚未建成或未取得所有权证的情况下，双方签订的关于预售商品房的书面协议。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《商品房买卖合同示范文本》的相关规定，预售合同的内容应当包括房屋的基本信息、价款支付、交房时间、违约责任等核心条款。

房屋预售合同解除的法律框架

1. 合同自愿解除原则

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，合同双方当事人协商一致，可以解除合同。这是房屋预售合同解除的基本原则之一。如果购房者与开发商就解除合同达成书面协议，则合同自双方签字或盖章之日起解除。

房屋预售合同解除流程|预售商品房买卖合同解除条件与程序 图1

2. 法定解除权的行使

当一方违约导致合同目的无法实现时，另一方可以根据法律规定主张解除合同。

开发商未按约定时间交付房屋；

房屋存在严重的质量缺陷；

开发商擅自变更规划设计影响购房者使用；

购房者因自身经济状况或其他客观原因无法继续履行合同。

3. 行政法规的特殊规定

根据《城市商品房预售管理办法》第十二条的规定，预售合同签订后，若开发企业未按期交付房屋或发生其他违约行为，购房者有权解除合同，并要求退还已付购房款及利息。

房屋预售合同解除的条件与程序

（一）协商一致解除

1. 提出解除申请

购房者应向开发商提交书面解除申请，并详细说明解除原因。如果双方对解除达成一致，可通过补充协议的形式确认解除事宜。

2. 签订解除协议

双方需在平等自愿的基础上，就合同解除的相关事项达成共识，并签署《商品房预售合同解除协议》。协议内容应包括：

合同自某日起解除；

已支付购房款的退还方式和时间；

违约责任的免除或追究；

双方其他权利义务的终止。

3. 办理备案撤销

由于预售合同通常已向当地房地产主管部门备案，合同解除后，双方需及时申请撤销备案。根据《城市商品房预售管理办法》第十一条规定，预售合同解除的，开发企业应当在合同解除之日起30日内持相关证明文件到房管部门办理注销手续。

（二）单方解除权的行使

1. 通知解除

如果一方存在根本违约行为，导致合同目的无法实现，另一方可以依据法律规定单方面通知对方解除合同。

开发商逾期交房超过约定期限；

房屋面积误差比绝对值超过3%或合同约定比例；

虚假宣传欺诈消费者。

2. 提起诉讼

如果协商未果且不符合单方解除条件，购房者可以向人民法院提起诉讼，要求解除预售合同并主张相应赔偿。在司法实践中，法院会根据案件具体情况判断是否支持合同解除，并据此作出判决。

（三）行政途径解决

若双方因合同解除发生争议，可选择通过仲裁或调解的方式解决。根据《中华人民共和国仲裁法》和《商品房买卖合同纠纷调解规则》，购房者可以向当地房地产协会申请调解，或者依据预售合同中的仲裁条款提交仲裁机构裁决。

房屋预售合同解除的法律风险与注意事项

1. 注意保留证据

在行使解除权时，购房者应妥善保存所有相关证据材料，包括：

购房合同、补充协议；

支付凭证（如银行转账回执）；

开发商违约行为的证明文件；

书面解除通知及邮寄凭证。

2. 警惕不法中介

有些不良中介会以"代理退房"为名，收取高额费用后卷款跑路。购房者应提高警惕，选择正规法律途径解决问题。

3. 关注时效限制

根据《民法典》第五百六十四条规定，行使解除权应当在法律规定或合同约定的时间内提出，超过法定期限可能丧失胜诉权。

4. 防范恶意违约

有些购房者可能会滥用解除权，以此谋取不正当利益。这种行为不仅会导致自身承担违约责任，还会影响整个房地产市场的健康发展。

房屋预售合同解除典型案例分析

案例一：开发商逾期交房引发的合同解除

某购房者与A公司签订《商品房预售合同》，约定2023年5月1日交房。截至2024年6月，购房者仍未收到交房通知。购房者以逾期交付为由向法院提起诉讼，请求判令解除合同并退还全部购房款。法院审理认为，开发企业确实构成违约，且其行为已导致合同目的无法实现，最终支持了原告的诉请。

案例二：因虚假宣传解除预售合同

B公司以"学区房"为卖点吸引购房者，但在购房者签订预售合同后，当地教育部门宣布不再设立该校区。购房者据此主张解除合同并要求赔偿损失。法院认为，开发企业的广告存在欺诈性质，判令解除合同，并由被告退还全部购房款及利息。

案例三：购房者自身原因申请退房

C先生因工作调动需长期在国外居住，经与开发商协商一致签署《预售合同解除协议》，并按约定办理备案撤销手续。双方在解除协议中明确约定不追究违约责任，开发企业全额退还了已付购房款。

房屋预售合同解除流程|预售商品房买卖合同解除条件与程序 图2

房屋预售合同的解除是一个复杂而严谨的法律过程，涉及民法典、房地产管理法等多个法律法规体系。购房者在行使解除权时，应当充分了解自身权利义务，并尽可能通过协商方式解决争议。如果协商未果，则需要寻求专业律师的帮助，以确保自己的合法权益不受侵害。

开发商也应严格遵守合同约定，避免因违约行为导致不必要的法律纠纷。只有这样，才能维护房地产市场的正常秩序，促进健康稳定发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）