合同纠纷中的违章建筑主体认定及法律处理

随着城市化进程的加快，土地资源越发紧张，违章建筑问题日益凸显。在建筑工程领域中，违章建筑不仅涉及行政法规的合规性问题，还可能引发复杂的民事、行政甚至刑事法律责任。特别是在合同纠纷案件中，若合同标的物为违章建筑，相关主体的认定及法律处理将面临诸多挑战。

本文从法律实务角度出发，结合现行法律法规及司法实践，就“合同纠纷中的违章建筑主体认定及法律处理”这一主题进行深入探讨，并提出相应的法律建议。

违章建筑的定义与分类

根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，未取得建设工程规划许可证或临时建设用地规划许可证进行建设的建筑物为违章建筑。违章建筑根据其严重程度可分为两类：一般违章和严重违章。一般违章是指建筑虽违反城市规划但可以通过补办手续合法化的建筑；而严重违章则指不符合城市总体规划且无法通过改正消除影响的建筑。

在合同纠纷案件中，若涉及的标的物为违章建筑，法院通常需要对建筑物的性质进行认定：

合同纠纷中的违章建筑主体认定及法律处理 图1

1. 行政认定：一般情况下，地方政府城乡规划部门会先对建筑物的合法性作出行政认定。未经行政认定的，法院可以依法委托专业机构进行鉴定。

2. 司法认定：在特定情况下，如行政机关未履行法定职责，法院可以直接对建筑性质作出认定。

合同纠纷中的违章建筑主体认定及法律处理 图2

合同纠纷中违章建筑主体的法律特性

作为合同标的物，违章建筑物的合法性问题将直接影响合同的有效性及履行情况。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，若合同标的物具有违法性，则可能导致合同无效或可撤销。具体而言：

1. 标的物非法性：对于已被认定为严重违章的建筑，因其无法取得合法产权，任何以转让、出租为目的的合同均可能被认定为无效。

2. 合同主体适格性：即使建筑物尚未被正式认定为违章建筑，若存在未履行审批程序的情况，合同双方也可能因违反行政管理秩序而承担相应责任。

合同纠纷中涉及违章建筑的具体问题

在司法实践中，涉及违章建筑的合同纠纷案件主要集中在以下几个方面：

（一）借用资质签订的施工合同

建筑市场中普遍存在借用资质的现象。根据《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》条之规定，未取得资质或超越资质等级的行为会影响合同的有效性。

1. 资质借用人责任：被挂靠单位需要对实际施工人的违法行为承担连带责任。

2. 出借资质方的责任：若出借方无法证明其已尽到管理义务，则可能与借用方共同承担责任。

（二）无规划审批文件的建筑工程

在一些情况下，建设单位为了缩短工期或节约成本，会选择规避正常的报批程序。这种行为不仅增加了工程违法的风险，还会给后续使用埋下隐患。

1. 施工方的责任：若施工方明知项目缺乏必要审批仍继续施工，则可能被视为共同侵权人。

2. 建设方的行政风险：一旦被查实存在未批先建的行为，相关部门将责令停工并处以罚款。若情节严重，相关责任人还可能面临刑事处罚。

（三）关于建设用地使用权的争议

在土地开发过程中，因历史遗留问题或政策变化导致的一些项目可能出现“手续不全”的情况。此时，如何处理用地问题至关重要。

1. 土地权属纠纷：如果土地使用权存在争议，则可能导致整个项目的合法性出现问题。

2. 补办手续的可能性：对于一般违章建筑，建设方仍有机会通过补办手续使建筑物合法化。

解决涉及违章建筑合同纠纷的法律建议

针对上述问题，本文提出以下几点法律处理建议：

（一）严格审查资质与审批文件

在签订合各方当事人应严格按照法律规定对合作方的资质和项目合法性进行审核：

1. 施工类合同：必须确认承包方具有相应资质，并核查项目的规划批复文件。

2. 房地产买卖或租赁：买受人或承租人需核实房屋的产权证照是否齐全。

（二）谨慎对待未批先建项目

对于尚未取得完整审批手续的项目，参与者应采取审慎态度：

1. 风险评估：在参与相关交易前，应当通过专业律师对项目合规性进行全面评估。

2. 证据留存：若确有必要参与，则需妥善保存所有交易文件及沟通记录，以备不时之需。

（三）及时申请行政救济

当建筑物被认定为违章后，当事人可依法寻求行政救济：

1. 行政复议或诉讼：对行政机关的处罚决定不服的，可以在法定期限内提起复议或诉讼。

2. 补办手续的可能性：对于可以通过补办手续合法化的建筑，应及时与有关部门沟通，尽可能将项目转为合法。

案例分析

为了更好地理解相关法律问题，本文选取一个典型案例进行分析：

案件概要：

某房地产公司未取得建设用地规划许可证，擅自开工建设商品住宅楼。后因居民举报被城市管理部门查处。在后续的预售合同纠纷中，购房者以出卖人存在根本违约为由要求解除合同并赔偿损失。

法院判决：

法院认为，出售方未取得预售许可即与买受人签订商品房买卖合同违反了《城乡规划法》及《房地产管理法》，因此该合同无效。但由于买受人对项目缺乏必要的注意义务，法院酌情判令双方承担同等比例的责任。

案件启示：

本案例充分说明，在房地产开发过程中，未履行必要审批程序将给交易安全带来重大隐患。这也警示消费者在购房时需提高法律意识，主动核实开发商的资质及相关文件。

合同纠纷中的违章建筑问题既有其特殊性也有一定的普遍性。如何正确识别和处理此类问题，既需要当事人提高法律风险意识，也需要相关部门加强监管力度。

在未来的司法实践中，随着相关法律法规的不断完善，法院对涉及违章建筑合同纠纷案件的裁判规则也会更加明确。对于从业者而言，唯有坚持依法经营、合规发展，才能最大限度地规避法律风险，保障自身合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）