房屋买卖合同纠纷案例分析：张正阳诉刘东宽案

在房屋买卖交易中，合同履行过程中发生的各类纠纷屡见不鲜。通过一起真实的司法案例，从法律专业角度细致解析案件中的关键问题，探讨此类交易风险防范的方法。

案件基本情况

本案原告为张正阳，被告为刘东宽。双方于2012年8月27日签订了《房屋买卖合同》，约定刘东宽将其名下房产出售给张正阳。合同签订后，张正阳支付了人民币3万元，刘东宽出具收条载明“今收到房屋出售订金3万元（李玉珍代收）”。双方在合同中明确约定定金条款，但关于款项性质的实际履行情况产生了争议。

案件争议焦点

1. 定金与预付款的认定问题

张正阳主张该3万元为定金，并且是合同签订当日支付；而刘东宽则认为系购房款的一部分，并非定金，且并非当即交付。虽然在合同中有明确定金条款，但结合收条内容及履行过程中的实际行为，法院最终认定双方已变更了原定金条款的约定。

房屋买卖合同纠纷案例分析：张正阳诉刘东宽案 图1

2. 房屋抵押与查封对合同履行的影响

双方签订合涉案房产已被办理抵押登记，并处于法院查封状态。这直接导致无法进行产权过户手续，张正阳的购房目的无法实现。法院据此支持其解除合同的诉求。

法院裁判要点

1. 关于合同有效性的认定

法院认为双方签订的《房屋买卖合同》系真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效。但因房产处于抵押和查封状态，导致合同履行障碍，构成根本违约。

2. 定金性质认定与责任承担

虽然合同约定有定金条款，但收条中明确载明为“订金”，且张正阳在被告出具收据时未提出异议。法院综合考虑双方的实际履行情况及交易习惯，最终认定该3万元为购房款的一部分。因合同解除，被告需返还原告已付购房款。

法律实务分析

1. 定金与订金条款的风险提示

定金具有担保功能，若一方违约，适用定金罚则；而订金多作为预付款用于冲抵价款。

交易双方应明确约定款项性质，并在收据或合同中准确表述。如变更原定金条款约定，需通过书面形式固定变更内容。

2. 抵押与查封房产的交易风险

在房屋买卖过程中，买受人应尽到充分的审查义务，包括但不限于查询房产是否存在抵押权、是否被司法机关查封等权利瑕疵。卖方也应在签订合同前妥善处理相关债务关系，避免因他人的民事行为导致交易障碍。

房屋买卖合同纠纷案例分析：张正阳诉刘东宽案 图2

3. 合同解除的实际操作建议

当履行障碍出现时，双方应尽可能协商一致解除合同，并对已付款项达成明确的返还或抵扣协议。

当协商不成时，应及时通过诉讼途径主张权利。在主张解除合需注意举证义务人应对合同目的无法实现的事实承担相应举证责任。

交易风险防范建议

作为房屋买卖交易中的关键环节，签订书面合同并严格按照约定履行必不可少；但实际交易中，双方均可能因各种原因面临履行障碍。本案例为我们提供了以下几点启示：

1. 全面审查交易标的物的状态

卖方应确保交易房产无权利瑕疵，买方则需尽到合理的注意义务了解房产现状。

2. 准确表述合同条款

对定金、订金等专业术语使用要谨慎，避免因语义模糊导致争议。

3. 及时采取法律措施维护权益

当双方对合同履行产生较大分歧时，切勿拖延，应及时寻求专业的法律帮助。

房屋买卖作为大额交易，在带来财富增值可能的也伴随着较高的法律风险。从本案例中汲取经验与教训，可以更好地防范交易风险，保障自身合法权益。对于未来可能出现的类似纠纷，我们更应注重规范操作、审慎签约，并及时寻求专业法律支持以化解潜在争议。

注：文中涉及的当事人姓名及细节为虚构，仅用于说明问题，请勿与真实司法案例对号入座。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）