宁波市江东区存量房屋买卖合同纠纷的法律问题分析

随着我国城市化进程的加快和房地产市场的持续繁荣，存量房屋买卖已成为许多家庭实现住房梦想的重要途径。在实际交易过程中，由于涉及多方利益关系和复杂的法律关系，房屋买卖合同纠纷频发，尤其是在宁波市江东区这样的热点区域，问题更加凸显。结合具体案例，分析存量房屋买卖过程中可能存在的法律风险及应对策略。

存量房屋买卖中的委托权争议

在存量房屋买卖交易中，由于许多房产属于多人共有，因此出卖人往往需要取得其他共有人的授权才能完成交易。在实际操作中，这种委托关系却经常引发纠纷。

案例回顾：

2013年3月，家住江东区的王某甲（化名）通过某中介公司挂牌出售其与林某、王某乙共同所有的波城小区房产。在签订《存量房屋买卖中介合同》时，王某甲向买方收取了2万元定金，并承诺尽快办理后续手续。在交易过程中，由于另两位共有人林某和王某乙未在现场签字确认，导致交易无法按期完成。

宁波市江东区存量房屋买卖合同纠纷的法律问题分析 图1

法律分析：

根据《中华人民共和国物权法》第九十五条规定，“共同共有?对共有财产的处分需取得全体共有人的同意。”如果卖方未能提供其他共有人的授权委托书或现场签字确认，则单方面签署的合同效力存在瑕疵。实践中，中介公司应严格审查授权委托的真实性和完整性。

应对措施：

1. 中介机构应要求出卖人提供完整的授权委托手续，并留存原件备查；

2. 在交易过程中，对于共有房产，建议安排所有共有人共同参与签约或见证；

3. 签订合明确约定权责，避免因授权不全导致的纠纷。

房屋买卖合同履行中的违约责任

在实际交易中，买方支付定金后由于卖方原因导致交易失败的情况时有发生。这种情况下，如何界定双方的责任并妥善处理违约赔偿问题变得尤为重要。

案例回顾：

上述案例中，王某甲收取定金后，因未能及时取得其他共有人的同意导致交易搁置。法院判决认为：出卖人未能履行合同约定的主要义务，构成根本性违约，应承担相应的法律责任。

法律分析：

根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”以及百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

应对措施：

1. 签订合应尽量明确各方的权利和义务；

2. 在买方支付定金前，卖方须确保交易条件具备；

3. 如发生违约，双方可通过协商或诉讼途径解决争议。

中介服务费收取引发的争议

在存量房屋买卖过程中，中介服务费的收取标准和方式也是容易产生纠纷的环节。实践中，部分买方因对合同条款理解不充分，在未明确服务内容的情况下支付了费用，后来却以“退费”为由与中介公司发生争议。

案例回顾：

某中介公司与王某甲签订《存量房屋买卖中介合同》，约定“若因卖方原因导致交易失败，已收取的中介费不予退还。”但在实际操作中，由于王某甲无法取得其他共有人的同意，交易未能完成。买方要求退还中介费，而中介公司则依据合同条款拒绝退还。

法律分析：

根据《中华人民共和国合同法》第三百九十八条规定，“委托人应当按照约定向经纪人支付正当合理的佣金。”第四十条规定，“格式条款中存在免除提供一方责任的，该条款无效。”在设定中介服务费收取条件时，必须确保条款内容公平合理。

应对措施：

1. 中介公司应明确告知客户各项收费项目及标准；

2. 合同中的收费条款需经双方充分协商，并尽量采用示范文本；

3. 交易终止后，应根据实际情况判断是否退还已收服务费。

宁波市江东区存量房屋买卖合同纠纷的法律问题分析 图2

案件启示与交易风险防范

通过上述案例在存量房屋买卖过程中，由于涉及多方利益关系和法律程序的复杂性，买卖双方及中介公司都必须严格遵守相关法律规定，规范操作流程。

1. 卖方在挂牌出售房产前，应确保对共有权情况有清晰的认识，并获得所有共有人的授权；

2. 中介公司在撮合交易时，应尽到合理的审查义务，避免因疏忽导致交易风险；

3. 买方在支付定金或佣金前，应仔细审阅合同条款，必要时可咨询专业律师意见。

与制度建议

为进一步规范存量房屋买卖市场秩序，保护交易双方的合法权益，建议从以下几个方面完善相关配套机制：

1. 建立统一的房地产中介服务标准和收费体系；

2. 推行房产交易全流程公证制度，降低法律风险；

3. 加强对中介从业资质的监管，提高行业服务水平。

存量房屋买卖是一项复杂的社会经济活动，涉及多方利益平衡。只有通过完善的法律法规、规范的市场秩序和社会各界的共同努力，才能最大限度地减少交易纠纷，保障各方合法权益。

随着宁波市江东区房产市场的持续发展，建立健全相关法律风险防范机制势在必行。无论是买方还是卖方，在参与房屋买卖活动时都应当提高法律意识，审慎对待每一步骤，确保交易安全顺利完成。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）