郑州丁香郡房屋中介合同纠纷案例分析及法律适用研究

随着我国房地产市场的不断发展和完善，房屋中介行业也逐渐成为连接买卖双方的重要桥梁。在实际操作过程中，由于信息不对称、交易环节复杂以及法律风险防控不足等原因，房屋中介相关的合同纠纷问题频发。结合“郑州丁香郡房屋中介”这一案例，从法律专业视角出发，对相关争议焦点进行深入分析，并探讨如何通过完善合同条款和加强法律风险防控来规避类似问题的发生。

案件概述

在本案中，买方（以下简称“丁慈良”）与卖方（以下简称“张美丽”）通过郑州某房屋中介公司达成房屋买卖意向。双方签订的《房屋买卖合同》明确约定：买方需支付定金20万元作为履行合同的担保；付款方式为分期付款，首期付款时间为合同签订后30日内。在实际履行过程中，由于卖方未能按约配合完成房产过户手续，且买方提出的部分付款条件与合同约定存在差异，双方在交易过程中产生了严重分歧。

本案中涉及的关键法律问题是：

1. 定金的性质认定：买方支付的20万元是否属于定金范畴？

郑州丁香郡房屋中介合同纠纷案例分析及法律适用研究 图1

2. 合同解除的效力问题：卖方单方面解除合同的行为是否合法有效？

3. 违约责任的承担方式：因交易失败造成的损失应由哪一方承担？

法律分析

（一）定金性质认定的重要性

根据《中华人民共和国民法典》相关规定，定金具有担保合同履行的功能。如果买方支付的20万元被认定为定金，则卖方若违约需双倍返还定金；反之，若定性为订金或其他性质，则法律后果有所不同。

郑州丁香郡房屋中介合同纠纷案例分析及法律适用研究 图2

在本案中，双方签订的《房屋买卖合同》明确约定“买方需支付定金20万元作为履行合同的担保”，且支付时间与金额均符合合同条款。结合房地产交易行业的普遍惯，法院最终认定该笔款项为定金性质。

（二）合同解除的法律效力

根据《民法典》第563条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

1. 因不可抗力致使不能实现合同目的；

2. 在履行期限届满之前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。

在本案中，卖方未按约配合完成房产过户手续，并擅自将房屋出售给第三方，显然构成根本违约。买方有权解除合同并要求赔偿损失。

（三）违约责任的承担方式

根据《民法典》第584条，违约方需赔偿守约方的实际损失，包括直接损失和可得利益损失。具体到本案：

买方已支付定金20万元，因解除合同无法获得该笔款项；

卖方因违约导致买方遭受的其他实际损失（如斡旋费、中介服务费等）也应一并赔偿。

争议焦点评析

1. 关于卖方是否构成根本违约的问题

在本案中，卖方在买方已按约支付定金的情况下，未履行合同约定的配合过户义务，并将房屋出售给第三方。这种行为明显违反了合同约定，符合《民法典》第57条关于违约责任的规定。可以认定卖方构成了根本违约。

2. 关于买方是否享有解除权的问题

根据《民法典》第565条，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；对方对解除有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除的效力。

在本案中，买方已通过法律途径明确表达了要求解除合同的意思表示，且符合法定解除条件。法院支持了买方的解除请求。

3. 关于定金是否需要双倍返还的问题

根据《民法典》第条，当事人可以约定一方向对方支付定金作为债权的担保。债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行债务，应当双倍返还定金。

在本案中，由于卖方违约导致合同解除，买方作为守约方有权请求法院判令卖方双倍返还定金。法院最终支持了该项诉请。

司法实践中的典型意义

（一）强化合同意识的重要性

本案的处理再次提醒我们，在房地产交易过程中，买卖双方和中介公司都应提高合同意识。对合同条款要逐项审阅，确保各方权利义务明确无误；对合同履行节点要有清晰的认识，避免因疏忽导致违约行为发生。

（二）规范中介服务行为的必要性

作为专业服务机构，房屋中介机构应当严格遵守相关法律法规，在撮合交易过程中做到以下几点：

1. 充分告知买卖双方相关法律风险；

2. 督促各方严格按照合同约定履行义务；

3. 及时协助解决交易过程中的争议问题。

（三）加强证据固定的有效性

在实际操作中，建议当事人妥善保存所有交易凭证，包括但不限于：定金收据、付款凭证、书面往来函件等。这些证据材料不仅有助于证明事实，也能为后续法律维权提供重要依据。

法律风险防控建议

（一）完善合同条款设计

1. 在《房屋买卖合同》中明确约定违约责任的具体承担方式；

2. 对定金的数额、支付时间、退还条件等关键事项作出明确规定；

3. 约定争议解决机制，如选择仲裁或诉讼途径。

（二）加强交易过程中的法律风险提示

1. 中介机构应向客户详细讲解合同条款，特别是违约责任和解约条件等内容；

2. 卖方在出售房产前，应充分了解并告知买方相关限制性条件（如户口冻结、产权纠纷等）；

3. 双方在交易过程中发生争议时，应及时寻求专业法律帮助。

（三）重视证据的收集与保存

1. 当事人在履行合同过程中，应当注意对双方往来函件、口头协议内容进行书面记录；

2. 通过、即时通讯工具等途径沟通的内容，建议进行公证存档；

3. 如发生纠纷，可以通过拍照、录像等方式固定现场证据。

本案虽然仅是一个普通的房屋中介合同纠纷案例，但其所涉及的法律问题却具有一定的典型性和普遍性。通过对该案件的深入分析，我们可以更好地理解《民法典》在实际司法实践中的适用情况，也为房地产交易各方提供了重要的风险防控启示。

随着法律法规的不断健全和市场环境的持续优化，相信房屋中介行业将朝着更加规范、透明的方向发展。而对于类似“郑州丁香郡房屋中介”这样的纠纷案例，我们也将以更专业的法律视角去审视和解决。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）