房东不签铺位合同纠纷：法律分析与实务探讨

在商业地产租赁市场中，铺位的转让和承租权的变更是一项常见的商业活动。在实际操作过程中，经常会遇到房东拒绝签订铺位转让合同或租赁合同的情形，导致承租人权益受损，甚至引发法律纠纷。结合相关法律法规、司法实践案例以及行业经验，深入分析房东不签铺位合同纠纷的成因、法律定性及解决路径。

案件基本情况

在实践中，“房东不签铺位合同纠纷”通常表现为以下几种情形：种是原承租人欲将其承租的铺位转让给新的承租人，双方签订转让协议后，新承租人要求房东与之签订租赁合同或补充协议，但房东以各种理由拒绝配合；第二种是在铺位出租过程中，潜在承租人与房东达成初步意向，但因某些原因（如政策变化、房东主观意愿变更等）导致房东最终拒绝签订正式合同。结合相关案例进行分析。

“房东不签铺位合同纠纷”的法律定性

房东不签铺位合同纠纷：法律分析与实务探讨 图1

（一）法律性质的界定

1. 合同关系的有效性

根据《中华人民共和国合同法》（已废止，现依据《民法典》相关规定），租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房东与原承租人签订的租赁合同具有法律约束力，且通常情况下该合同不得擅自变更或解除，除非存在法律规定的情形（如根本违约）。

在转让过程中，新承租人与原承租人签订的转让协议是否有效？根据司法实践，只要转让协议内容不违反法律法规强制性规定，且未损害房东合法权益，则应认定为合法有效。在案例3中，法院认为《转让协议》系双方真实意思表示，且未违反法律效力性强制性规定，因此合法有效。

2. 定金合同的独立性

在房屋租赁交易中，定金合同通常作为主合同（租赁合同）的从合同存在。根据《民法典》第五百二十二条的规定，定金合同自实际交付定金时成立。如果房东与承租人签订定金协议后拒绝签订正式租赁合同，则构成违约。

（二）纠纷类型及其法律后果

1. 定金合同纠纷

案例9中，法院明确指出，即使双方未签订正式租赁合同，定金合同的效力仍应受到保护。如果房东拒绝履行定金合同项下义务，则需承担双倍返还定金的责任（根据《民法典》第五百八十七条）。

2. 合同违约纠纷

如果房东在已与原承租人签订租赁合同的情况下，无正当理由拒绝配合新承租人签订转让补充协议，则可能构成违约。在案例4中，法院认为房东拒签行为违反了《民法典》第七百二十四条关于优先购买权的规定，判决其承担相应责任。

司法实践中的典型案例分析

案例1：转让协议未获房东认可，新承租人起诉要求继续履行

基本事实：A将其承租的铺位转让给B，并与B签订《转让协议》，约定由B向房东C支付租金并直接与之建立租赁关系。后因房东C拒绝与B签订合同，B诉至法院。

法院观点：

《转让协议》合法有效；

房东C虽未在转让协议上签字，但其收取了B的部分租金并接受物业管理费，构成事实上对合同履行的认可；

判决房东C继续履行合同义务，与B签订正式租赁合同。

案例2：受让人以定金合同为由起诉

基本事实：D通过中介与房东E达成口头协议，并支付了定金。后因房价上涨，房东单方面反悔，拒绝签订书面合同。

法院观点：

定金合同已成立并生效；

房东不签铺位合同纠纷：法律分析与实务探讨 图2

房东E构成违约；

判决房东双倍返还定金。

案例3：优先权争议

基本事实：F将其承租的铺位欲转让给G，但未通知房东H。后H以侵犯其优先权为由拒绝交易。

法院观点：

房东确有优先权；

转让方未能履行通知义务；

判决转让行为无效，双方需重新协商。

“房东不签铺位合同”的定性与处理方案

（一）房东不签合同的原因分析

1. 政策因素

部分房东因政策限制（如商改住、限购等）或对未来的租金收益预期变化而拒绝签订长期租赁合同。在案例5中，房东以所在区域即将出台新的商业管理政策为由拒绝签约。

2. 市场因素

在商业地产市场不景气的情况下，个别房东可能因承租人提出的租金支付或其他条件不符合预期而反悔。

3. 主观因素

一些房东基于个人意愿或对交易对手的不信任感，单方面决定取消交易。在案例6中，房东因其更换了新的财务顾问，认为原定租金金额过低而不愿继续履行。

（二）处理路径

1. 协商和解

建议双方通过友好协商解决争议。若能达成一致，可签订补充协议明确后续权利义务关系。

2. 第三方调解

如协商未果，可向当地房地产交易中心、行业协会或消费者保护协会申请调解。这种通常能够较快解决问题，并且成本较低。

3. 诉讼途径

若上述均无法解决问题，则建议提起诉讼。根据案件具体情况，可以选择以定金合同为诉由，或者主租赁合同为基础主张权利。

风险防范与实务建议

（一）出租人（房东）的注意事项

1. 及时签订书面合同

在商业地产市场波动较大的情况下，房东更应提高风险意识，在明确自身权益的前提下及时签订书面协议。

2. 审慎行使优先权

在转让问题上，房东应严格按照《民法典》第七百二十六条的规定行使优先权（即在接到书面通知后15日内作出回应），避免因程序性瑕疵导致不利后果。

3. 遵守法律法规

对政策变化保持敏感，确保自己的行为符合当地房地产管理规定，尤其是涉及转让、出租等重大交易时更要谨慎行事。

（二）承租人的注意事项

1. 签订规范的转让协议

在与原承租人达成转让意向后，应尽快签订书面《转让协议》，明确双方权利义务。建议请专业律师或第三方机构参与见证。

2. 注意留存证据

在房东拒绝履行合要注意保存所有沟通记录、付款凭证等关键证据，以便在后续纠纷中维护自身权益。

3. 通过法律途径解决问题

当协商和调解无法解决争议时，应及时向法院提起诉讼，切勿采取过激手段或拖延处理时间。

“房东不签铺位合同纠纷”是商业地产交易过程中常见的法律问题。本文通过对相关典型案例的分析，探讨了该类纠纷的主要成因及其处理，并提出了相应的风险防范建议。在此类案件中，各方当事人均应增强法律意识，在确保自身合法权益的尽量采取和平、理性的解决争议。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）