南京江宁餐饮房屋租赁合同纠纷案例分析及法律风险防范

随着我国餐饮行业的迅速发展，餐饮房屋租赁纠纷案件频发。本文通过具体案例，分析餐饮房屋租赁过程中常见的法律问题，并提出相应的风险防范措施，以期为相关从业者提供参考。

餐饮行业作为我国第三产业的重要组成部分，其发展离不开合适的经营场地。餐饮房屋租赁合同成为餐饮经营者开展业务的前提条件。但由于市场环境的多变性和承租人需求的多样性，餐饮房屋租赁过程中经常会出现各种法律问题。

本文通过一个真实的案例（已对个人信行脱敏处理），分析在餐饮房屋租赁过程中常见的法律风险，并探讨如何有效防范这些风险。

南京江宁餐饮房屋租赁合同纠纷案例分析及法律风险防范 图1

案例概述

案件基本情况：

2023年6月，南京江宁区某餐饮店经营者张三因经营不善，决定将店铺转让给李四，双方就转让事宜达成口头协议。随后，张三与房东王五签订《房屋租赁合同解除协议》，并收取了李四支付的定金5万元。一个月后，李四发现拟承租场地存在消防隐患，导致无法办理相关经营手续，因此要求张三退还定金。

争议焦点：

1. 定金与押金的区别及法律效力；

2. 口头转让协议的法律后果。

法院裁判结果：

法院认为，双方口头转让协议合法有效。张三收取的5万元应认定为定金性质，因李四无法承租场地的责任不在出租方，故无权要求退还定金。最终判决张三赔偿李四部分损失，并解除双方租赁关系。

法律问题分析

（一）定金与押金的区别及风险防范

在房屋租赁中，定金与押金是两个不同的概念。根据《中华人民共和国民法典》，定金具有担保合同履行的作用，适用定金罚则；而押金主要用于担保承租人按期支付租金及其他费用，在性质上属于预付款。

在本案中，双方约定的5万元名为“定金”，实为转让费。法院通过审查资金用途和双方的意思表示，最终认定其为定金性质。为此，建议餐饮租赁双方明确区分定金与押金的概念，并在合同中详细约定使用用途及法律后果。

（二）口头协议的法律风险

虽然《民法典》有条件认可以其他形式订立的房屋租赁合同，但因证据难以固定，口头协议容易引发争议。本案中的转让行为即为口头约定，导致后续纠纷难以举证。为此，建议餐饮从业者在租赁或转让过程中尽量签订书面协议，并明确双方的权利义务。

（三）消防合规性审查的重要性

餐饮场所的消防安全直接关系到能否正常经营。承租人在签订lease前应仔细检查房屋是否符合相关消防规范。若发现隐患，应及时与出租人沟通解决，必要时可要求修改租赁合同或解除协议。

风险防范措施

1. 完善书面合同：

明确界定定金与押金的性质和用途；

详细约定双方权利义务条款，尤其注意转让条件及违约责任；

约定租金支付方式、租赁期限等关键内容。

2. 加强合规审查：

承租人应提前对承租场地进行消防、建筑安全检查；

对出租人的资质和租赁房屋的权利归属进行核实，防止“二房东”欺诈风险。

南京江宁餐饮房屋租赁合同纠纷案例分析及法律风险防范 图2

3. 健全风险分担机制：

在合同中约定不可抗力条款，明确各自的责任范围；

考虑购买相关保险，降低经营风险。

4. 及时沟通协商：

出现争议时应积极与对方沟通协商，避免因小失大；

必要时寻求法律途径解决问题，保留相关证据材料。

范本展示

以下是一份经过优化的《房屋租赁合同》模板（节选），供参考：

房屋租赁合同

出租人（以下简称甲方）：王五

承租人（以下简称乙方）：李四

鉴于甲方向乙方出租位于南京市江宁区某号的餐饮场地用于商业经营，为明确双方权利义务关系，依据《中华人民共和国民法典》等相关法律法规，经友好协商达成如下协议：

条 租赁用途

1. 租赁房屋仅限于餐饮经营使用，未经甲方书面同意，不得擅自改变用途。

第二条 租赁期限

2. 租赁期为叁年，自本合同签订之日起计算。

第三条 租金及支付

3. 每月基本租金人民币壹万元整（￥10,0），乙方应于每月5日前支付当月租金。

4. 乙方向甲方交纳保证金人民币伍仟元整（￥5,0），用于担保租赁期间各项费用的按时缴纳。合同终止后，如无违约行为，保证金无息退还。

第四条 双方权利义务

5. 甲方保证出租房屋权属清晰，并具备合法经营条件。

6. 乙方应当确保房屋按约定用途使用，不得擅自转租或改变结构。

7. 房屋维修由甲方负责，费用由甲方承担；日常维护及装饰由乙方负责。

第八条 合同解除

9. 有下列情形之一的，出租人有权提前解除本合同：

（一）承租人未按约定支付租金超过15日；

（二）承租人改变房屋用途或擅自转租。

第十条 争议解决

10. 本合同履行过程中发生的任何争议均应通过友好协商解决；协商不成时，可向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼。

第十二条 其他约定

12. 本合同未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

甲方（签字或盖章）：________________________

乙方（签字或盖章）：________________________

签订日期：____年__月__日

餐饮房屋租赁是餐饮经营的重要一环，涉及复杂的法律关系和风险。通过本案明确合同条款、规范交易行为、加强合规审查对预防纠纷至关重要。在发生争议时，双方应积极寻求法律途径解决矛盾，以维护自身合法权益。

随着国家对小微企业及个体工商户的支持政策不断出台，餐饮行业有望迎来更为规范有序的发展环境。希望本文的分析能够为餐饮从业者提供有价值的参考和借鉴。

声明：本文所述案例和建议仅供参考，具体案件请专业律师并结合实际情况处理。

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