转租无合同纠纷的法律问题及解决路径分析

随着我国市场经济的深入发展和城市化进程的加快，房屋租赁市场日益活跃。在这一过程中，转租作为一种常见的租赁行为模式，成为许多承租人实现资产利用最重要手段。在实际操作中，“转租无合同”现象普遍存在于各类租赁活动中，这种做法不仅违反了《中华人民共和国民法典》的相关规定，还可能导致诸多法律风险和经济纠纷。结合相关案例和法律规定，对“转租无合同纠纷”的法律问题进行分析，并探讨有效的解决路径。

转租无合同的法律性质与风险

1. 转租的概念与分类

转租是指承租人在租赁期内将其承租的房屋或其他财产全部或部分转租给第三人，由第三人向承租人支付租金的行为。根据《民法典》第七百一十六条的规定，转租需要征得出租人的同意，否则可能构成违约甚至无效行为。实践中，转租可以分为有偿转租和无偿转租两种形式，但无论哪种形式，都需要明确的合同约定来规范双方的权利义务。

2. 转租无合同的风险

在实际操作中，“转租无合同”现象屡见不鲜。这种做法的主要风险包括：

转租无合同纠纷的法律问题及解决路径分析 图1

出租人权益受损：转租人未与承租人签订书面合同，可能导致其无法证明租赁关系的存在，从而影响租金收取和纠纷解决。

承租人权益受侵害：由于缺乏明确的合同约束，转租人在收取租金后可能随意提高租金或单方面解除租赁关系，损害承租人的合法权益。

法律纠纷隐患：在发生争议时，由于没有书面证据，难以举证和主张权利，可能导致败诉或承担不必要的法律责任。

3. 相关法律规定

根据《民法典》第七百一十六条的规定，转租必须经出租人同意，并且不得违反租赁合同的约定。未取得出租人同意的转租行为视为无效，可能引发租赁关系被解除的风险。《民法典》第七百二十四条还规定了承租人的优先权和续租权，若转租无合同，这些权利将难以得到保障。

转租无合同纠纷典型案例分析

案例一：出租人与承租人之间的合同解除争议

张将其名下的商铺租赁给李经营服装生意。李未经张同意，擅自将商铺转租给王，并未签订书面转租合同。后因王经营不善无法支付租金，张发现后要求李退还商铺并拒绝承认与王租赁关系。法院认定李转租行为无效，判决王限期搬离，李需向张承担违约责任。

案例二：承租人合法权益受损

赵将自有住房出租给钱，并口头约定允许其短期转租。钱未经赵同意，长期将房屋转租给他人牟利，且未与实际使用人签订书面合同。后因实际使用人拖欠租金，钱无法向其主张权利，导致赵被迫垫付费用并解除租赁关系。

案例三：法拍房租赁纠纷

王先生通过司法拍卖了一套住宅（以下简称“法拍房”），但发现该房屋此前已被原承租人张出租给李。由于张未与李签订书面转租合同，王在要求李腾退时遇到了阻力，最终通过法院强制执行才解决了问题。

转租无合同纠纷的解决路径

1. 完善租赁合同条款

实践中，为避免转租无合同带来的风险，建议出租人和承租人在签订租赁合明确以下

是否允许转租，以及如何申请获得出租人的同意；

转租后的租金支付、期限及金额；

双方的权利义务关系，包括对实际使用人的管理责任；

违约责任及争议解决。

2. 加强风险防范意识

承租人在转租时应主动与出租人沟通，明确转租事宜，并签订补充协议。实际使用人也应要求转租人提供租赁合同复印件或相关授权文件，确保自身权益不受损害。

3. 司法途径解决争议

在发生转租无合同纠纷时，各方可以通过诉讼维护自身权益。

出租人可以要求承租人承担违约责任，并解除租赁关系；

承租人或实际使用人可以通过主张优先权或续租权维护合法权益。

4. 第三方调解与仲裁机制的运用

在争议解决过程中，当事人还可以寻求第三方调解机构的帮助，通过友好协商达成和解。对于金额较大的纠纷，可以申请仲裁委员会进行裁决，以确保结果的公正性和法律效力。

转租无合同纠纷的法律问题及解决路径分析 图2

转租无合同的现象虽然普遍，但其背后隐藏着巨大的法律风险。为避免类似纠纷的发生，各方当事人应当提高法律意识，严格按照《民法典》的相关规定操作，并通过完善租赁合同、加强风险管理等手段减少潜在争议。司法机关也应加大普法宣传力度，帮助公众更好地理解和应对转租中的法律问题，共同维护房屋租赁市场的秩序和稳定。

本文结合实际案例和法律规定，深入分析了转租无合同纠纷的成因、风险及解决路径，旨在为相关主体提供参考。希望通过对这一问题的研究，能够进一步推动我国租赁市场规范化发展，减少类似纠纷的发生。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）