存量房买卖合同纠纷案件的法律问题解析及实务操作建议

随着我国住房市场的快速发展，存量房（即已取得不动产权证书的房屋）交易逐渐成为房地产市场的重要组成部分。由于存量房交易涉及环节多、主体复杂，加之政策法规不断调整，导致存量房买卖合同纠纷案件频发。从法律实务角度出发，分析存量房买卖合同纠纷的主要类型、争议焦点及解决路径，并结合典型案例提出应对策略。

存量房买卖合同纠纷的现状与特点

存量房买卖合同纠纷案件呈现以下特点：

1. 案件数量持续攀升：随着我国房地产市场的深度调整，存量房交易活跃度提升，相关纠纷案件也大幅增加。据哈尔滨仲裁委员会统计，2023年1月至7月，该机构受理的存量房买卖合同纠纷案件同比超过70%，成为最主要的案件类型之一。

存量房买卖合同纠纷案件的法律问题解析及实务操作建议 图1

2. 争议焦点多样化：

定金与违约责任争议：买方因各种原因（如贷款政策调整、自身经济状况变化）要求解除合同，卖方则主张买方承担违约责任。

房屋产权瑕疵纠纷：房屋存在抵押权、共有权或其他权利限制，导致交易无法顺利完成。

中介服务纠纷：房地产中介公司因未尽到如实报告义务或未能妥善履行居间职责，引发买卖双方争议。

3. 案件处理周期长：

涉及的法律关系复杂，需要对合同效力、履约情况、违约责任等多重问题进行认定。

司法实践中，部分案件因鉴定评估、案外人异议等原因导致审理时间延长。

存量房买卖合同纠纷的主要类型及典型案例

（一）定金与违约责任类纠纷

典型案例：

买方张三与卖方李四签订存量房买卖合同，并支付定金20万元。后因贷款政策调整，张三无法获得足额贷款，要求解除合同并退还定金。卖方李四认为买方构成违约，要求没收定金。

法律分析：

1. 合同效力认定：只要双方签订的存量房买卖合同符合《民法典》第527条关于民事法律行为有效条件的规定，则合同有效。

2. 违约责任界定：根据合同约定条款及实际情况，判断买方是否构成根本违约。若买方因自身原因无法履约，则需承担相应违约责任。

（二）房屋产权瑕疵类纠纷

典型案例：

买方王五购买一套存量房，支付全部购房款后发现该房屋存在未结清的抵押贷款。卖方赵六未能如实告知这一情况。

法律分析：

1. 出卖人义务：根据《民法典》第615条，出卖人应当履行质量瑕疵担保责任，包括向买方交付不存在权利负担的标的物。

2. 买方救济途径：买方有权要求解除合同、返还购房款并赔偿损失；若房屋已过户，则可主张减少价款或修复费用。

（三）中介服务类纠纷

典型案例：

买方刘七通过某房地产中介公司促成与卖方孙八签订买卖合同，但因中介工作人员失误，导致签约时间延误，造成买方额外支出违约金。

法律分析：

1. 中介责任认定：中介公司作为居间人，需尽到专业、诚信的义务。若因其过失给委托人造成损失，则应承担相应赔偿责任。

2. 解决途径：买方可以向消费者协会投诉或直接提起诉讼要求中介公司承担赔偿责任。

存量房买卖合同纠纷的处理建议

（一）预防措施

1. 做好尽职调查：

房屋权属状况查询：通过不动产登记部门核实房屋是否存在抵押、查封等情况。

卖方主体资格审查：确保卖方对出售房屋拥有完全处分权。

2. 明确合同条款：

在买卖合同中详细约定交易流程、时间节点、违约责任等事项。

尽可能约定兜底条款，防范政策变化带来的不确定性风险。

3. 选择专业中介：

通过正规渠道选择信誉良好的中介机构，并与其签订书面居间协议。

保留所有交易记录和凭证，便于后续维权。

（二）争议解决策略

1. 协商与调解优先：

存量房买卖合同纠纷案件的法律问题解析及实务操作建议 图2

对于金额较小的纠纷，建议买卖双方尝试友好协商或通过人民调解、行业调解等方式寻求和解。

可申请当地房地产主管部门介入调解，降低诉讼成本。

2. 仲裁途径的选择：

若合同中约定了仲裁条款，则应向有管辖权的仲裁机构申请仲裁。

仲裁具有保密性、专业性强等优势，适合解决复杂交易纠纷。

3. 诉讼权益维护：

对于重大疑难案件，及时向人民法院提起诉讼是必要选择。

在诉讼过程中，注意收集和保存相关证据材料，如合同文本、转账凭证、聊天记录等。

存量房买卖合同纠纷的妥善处理不仅关系到交易双方的切身利益，也影响着整个房地产市场的健康发展。在实务操作中，各方主体应增强法律意识，在签订合充分考虑各种可能风险，并通过多元化纠纷解决机制维护自身权益。随着相关法律法规体系的不断完善和市场环境的优化，存量房交易将更加规范、有序，买卖双方的权利也将得到更全面的保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）