存量房房屋买卖合同纠纷的法律问题及解决路径

存量房是指已经办理了不动产权属证书、可以进行二次交易的商品住房。随着我国房地产市场的快速发展，存量房的交易量逐年增加，但与此存量房房屋买卖合同纠纷也呈现出上升趋势。从存量房房屋买卖合同的基本概念出发，结合实践案例，分析此类纠纷的主要类型和解决路径，并提出相应的法律建议。

存量房房屋买卖合同纠纷？

存量房房屋买卖合同纠纷是指在存量房交易过程中，买卖双方因合同履行、权利义务分配等问题产生的争议。这类纠纷通常涉及标的物的特殊性——房屋作为不动产，具有价值高、交易周期长、政策性强等特点，因此容易引发诸多法律问题。

存量房房屋买卖合同纠纷的法律问题及解决路径 图1

从法律关系上看，存量房买卖合同纠纷可以分为合同订立阶段和合同履行阶段两个主要阶段。在订立阶段，常见的争议包括合同无效或撤销的情形；在履行阶段，则可能涉及付款义务、交房义务以及违约责任的承担等。

存量房房屋买卖合同纠纷的主要类型

1. 房屋权属瑕疵引起的纠纷

一些存量房可能存在产权不清、共有权人未同意出售、抵押等情况。如果出卖人未如实披露上述信息，买受人可能会因标的物权属问题主张解除合同或要求赔偿。

2. 付款方式争议

存量房买卖交易中，常见的付款方式包括一次性支付和分期支付。当买受人未能按约定时间支付款项时，出卖人有权追究其违约责任；而如果出卖人拒绝配合办理按揭贷款手续，则可能引发新的纠纷。

3. 房屋交付争议

房屋的交付不仅涉及钥匙的移交，还包括水电气过户、物业费用结算等后续事项。实践中，因出卖人未完成交房义务或买受人认为房屋不符合约定条件而拒收的情况时有发生。

4. 面积误差纠纷

由于存量房通常为二手房，可能存在测绘面积与合同约定不符的情形。双方可能就面积误差的处理方式产生争议，尤其是在买受人要求退房或者调整房价的情况下。

5. 交易中的第三人权益问题

存量房往往存在承租人、借住人等第三方主体。如果出卖人在买卖过程中未尽到告知义务，可能导致交易无效或引发新的法律纠纷。

存量房房屋买卖合同纠纷的解决路径

1. 协商解决

双方当事人应尽可能通过友好协商来解决争议。实践证明，协商和解不仅可以快速化解矛盾，还能最大限度地降低双方的成本支出。

2. 调解机制

如果协商未果，可以寻求专业机构或行业协会的帮助进行调解。调解过程往往更为高效，且结果具有一定的约束力。

3. 诉讼途径

当上述方法均无法解决问题时，当事人可以通过向人民法院提起诉讼来维护自身权益。在诉讼过程中，应充分举证、明确诉求，并注意诉讼时效的限制。

存量房房屋买卖合同纠纷的法律问题及解决路径 图2

4. 仲裁解决

如果买卖合同中约定了仲裁条款，则双方应遵循约定将争议提交至仲裁机构处理。需要注意的是，仲裁实行“一裁终局”制，当事人不得再向人民法院提起诉讼。

典型案例分析与启示

案例1：房屋权属瑕疵引发的纠纷

某买方与卖方签订存量房买卖合同后发现，该房产存在未结清的银行抵押贷款。由于卖方隐瞒了这一事实，买方遂以欺诈为由请求法院撤销合同。法院最终支持了买方的诉求，要求卖方退还已支付的购房款。

启示：卖方在签订合应如实告知房屋的真实情况，特别是涉及产权负担的信息；买方也应尽到审慎调查的义务，避免因疏忽而遭受损失。

案例2：分期付款违约引发的争议

某买方因资金周转问题未能按期支付第二期购房款，卖方据此要求解除合同并没收定金。法院审理认为，买方的行为构成根本违约，判决支持了卖方的诉讼请求。

启示：买卖双方在签订合应充分考虑自身的履约能力，并在合同中明确约定违约责任的具体条款，以减少因违约造成的争议。

预防与风险控制

1. 完善合同条款

房地产中介或专业律师的介入可以有效避免因合同不严密而引发的纠纷。在合同中明确房屋交接的时间、条件以及具体的违约责任等事项。

2. 尽职调查

买方应委托专业机构对标的房产进行详细的背景调查，包括产权情况、抵押状况、租赁情况等，确保交易的安全性。

3. 选择可靠的交易方式

对于大额交易，建议通过银行监管或中介机构提供的资金托管服务来完成款项的支付，以降低交易风险。

存量房房屋买卖合同纠纷的复杂性和多样性要求当事人必须具备较高的法律意识和风险防控能力。只有当双方在交易过程中严格遵守法律法规、诚实守信、平等协商时，才能最大限度地减少争议的发生，保障自身合法权益。随着房地产市场的进一步规范和完善，存量房交易领域的法律问题将得到更有效的解决和预防。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）