房屋租赁合同纠纷案例分析——以北京市朝阳区某房屋租赁案件为例

随着我国城市化进程的加快和房地产市场的快速发展，房屋租赁市场日益活跃。在这繁荣的背后，也伴随着诸多法律问题的浮现。结合一起发生于北京市朝阳区的真实案例，从案件背景、争议焦点、法院审理结果等方面进行详细分析，并就相关法律问题进行探讨，以期为当事人在面对类似纠纷时提供参考。

案件基本情况

本案原告成守明与被告罗志必因房屋租赁合同产生纠纷。根据案情描述，2021年2月28日，原告成守明与胡朝里签订了一份房屋租赁协议，将其位于合江镇百花亭社区的门市出租给胡朝里。随后，胡朝里未经原告同意即将该房屋转租给了被告罗志必，并将原租赁协议内容告知了被告。原告在得知此事后虽然在外打工，但并未明确表示反对，而是默许了此次转租行为。

在被告承租期间，双方因房屋使用问题产生了矛盾。被告未经原告同意擅自对房屋结构进行了改造，包括拆除部分墙体、改变原有装饰等行为，严重破坏了房屋的原始结构和设施。被告还存在拒付租金以及拒绝退还房屋的行为，导致原告不得不通过法律途径维护自身权益。

法院审理过程

在案件审理过程中，双方围绕以下几个焦点展开了激烈辩论：

房屋租赁合同纠纷案例分析——以北京市朝阳区某房屋租赁案件为例 图1

1. 转租行为是否合法？

2. 房屋改造行为的责任归属问题；

3. 租金支付标准以及房屋返还时间等争议。

（一）关于转租行为的合法性

原告主张，被告未经其同意擅自承租房屋的行为构成违约，并且根据《中华人民共和国合同法》相关规定，出租人有权在租期内终止租赁关系。法院认为，由于原告在得知转租事实后并未明确表示反对，而是默许了此次转租行为，因此可以视为对转租行为的追认。据此，转租行为并不违反法律规定。

（二）关于房屋改造行为的责任划分

被告辩称其装修行为是经过原告同意的，并举示证相关费用票据试图证明原告应当退还部分费用。但法院经审查认为，房屋结构和装饰的改变必须获得出租人的书面许可，而被告并未提供充分证据证明其取得原告同意的事实，因此其改造行为构成违约。

（三）关于租金支付与房屋返还问题

针对被告拒绝支付租金以及拖延退还房屋的行为，法院最终判决其应当按照原租赁协议约定的标准继续缴纳租金直至交还房屋为止。

案件法律评析

通过梳理本案，可以发现此类房屋租赁纠纷往往涉及多个法律关系和法律适用问题。以下从几个方面进行综合评析：

（一）转租行为的法律规制

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定："承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。"但在本案中，原告并未在合理期限内行使解除权，而是选择了默示追认。这种情况下，转租行为被认定为合法，但这种做法也提醒出租人应当及时行使权利，避免因拖延导致不利后果。

（二）房屋改造的法律风险

被告擅自改变房屋结构的行为不仅违反了合同约定，也损害了房屋的安全性和使用功能。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十一条规定："承租人经出租人同意或者按照租赁物的性质不需要经出租人同意而对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。"在未获得出租人明确许可的情况下擅自改造房屋，将会面临承担相应民事责任的风险。

（三）关于续签与租金支付问题

本案中被告拒绝履行支付租金义务的行为构成了根本违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。"法院判决其继续支付租金并退还房屋，体现了法律对租赁合同双方权益平等保护的原则。

案例启示与建议

通过对本案的分析，可以为出租人和承租人在日常租赁活动中提供以下几点启示：

（一）完善租赁合同条款

在签订租赁合应当明确约定转租条件、装修要求等事项。可以规定未经出租人书面同意不得擅自转租或改造房屋，以有效预防类似纠纷的发生。

（二）及时行使权利

对于出租人而言，在发现承租人有违约行为时应当及时采取措施，如通过书面通知等方式行使解除权或者要求赔偿损失。

房屋租赁合同纠纷案例分析——以北京市朝阳区某房屋租赁案件为例 图2

（三）妥善保留证据

双方应当注意保存租赁过程中的各项往来文件和票据，以便在发生争议时能够提供充分证据支持自己的主张。

（四）寻求专业法律帮助

面对复杂的房屋租赁纠纷，当事人应当及时咨询专业律师或相关法律服务机构，确保自身合法权益得到有效维护。

本案的处理展现了我国《民法典》及租赁合同相关法律法规在实践中的具体适用。它不仅为类似案件的审理提供了参考依据，也提醒我们在日常生活中要树立法治观念，依法规范自己的行为，以免因疏忽大意而承担不必要的法律责任。

房屋租赁作为城市生活的重要组成部分，其健康发展离不开完善的法律制度保障和各方主体的责任意识提升。期待通过本案的分析与探讨，能够进一步推动我国房屋租赁市场的规范化进程，为构建和谐稳定的租赁关系贡献力量。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）