中介引起的房屋买卖合同纠纷及法律风险分析

中介造成的房屋买卖合同纠纷？

房屋买卖作为一项复杂的民事法律行为，往往涉及多方主体和多重法律关系。在实际交易过程中，买方与卖方之间需要通过中介机构的居间服务来完成信息匹配、价格谈判、交易撮合等环节。由于市场环境复杂、各方利益交织以及中介服务质量参差不齐，由中介参与引发的房屋买卖合同纠纷案件屡见不鲜。

围绕“中介造成的房屋买卖合同纠纷”这一主题展开详细探讨，分析其成因、表现形式及法律风险，并结合典型案例提出相应的防范建议。通过对相关法律法规和司法实践的梳理，力求为有关各方提供具有参考价值的实务指导。

中介参与房屋买卖的基本法律框架

中介引起的房屋买卖合同纠纷及法律风险分析 图1

在房屋买卖交易中，中介通常以居间人的身份出现，其法律地位和权利义务主要依据《中华人民共和国合同法》《房地产经纪管理办法》及地方性法规进行规范。根据法律规定，居间人应当如实报告订立合同的有关情况，并负有协助当事人完成交易的义务。

在实际操作中，中介往往面临多重诱惑与压力：为了追求业绩，部分中介机构或经纪人可能会采取不正当手段，如虚报房价、隐瞒房屋瑕疵、怂恿违约等行为。这些不当行为不仅可能引发买卖双方的利益冲突，还可能导致居间合同与房屋买卖合同的履行问题。

中介造成的房屋买卖合同纠纷的主要表现形式

1. 违约责任争议

在实际案例中，因中介方未尽到合理注意义务或故意促成交易而导致买方或卖方遭受损失的情况屡见不鲜。

中介故意隐瞒房屋重大瑕疵（如未披露产权纠纷、抵押情况等），导致买方后续提起诉讼要求解除合同并索赔。

卖方受中介误导，违背真实意思表示签订买卖合同后反悔，引发违约责任争议。

2. 履行与解除争议

由于房地产市场的波动性较强，买卖双方在履行房屋买卖合可能因房价涨跌、政策变化等原因产生纠纷。而中介在此过程中扮演的角色往往加剧了矛盾：

中介引起的房屋买卖合同纠纷及法律风险分析 图2

中介未能妥善处理合同履行中的突发问题（如协助办理按揭贷款、支付房款等），引发买方或卖方的不满。

买卖双方协商解除合同后，中介因佣金收取问题与当事人发生争议。

3. 中介服务瑕疵的责任认定

在部分案件中，纠纷的焦点并非直接集中在买卖双方之间，而是集中于中介服务质量与收费是否合理。

中介未尽到提示义务（如未提醒买方注意交易风险），导致买方遭受损失后起诉要求赔偿。

买卖合同因中介过错未能顺利履行（如操作失误导致过户延迟），引发当事人对居间服务的质疑。

司法实践中关于中介责任的主要争议点

1. 居间人义务的边界

根据法律规定，居间人的基本义务包括如实报告信息和协助交易达成。但在具体案件中，法院需要判断中介是否尽到了合理的注意义务。

中介未核实房屋权属情况即促成交易，则可能被认定为存在重大过失。

中介在撮合交易过程中泄露商业秘密或滥用信息优势，则可能构成违约甚至侵权。

2. 合同解除与责任分担

在买卖合同纠纷中，中介是否需要承担连带责任是一个重要争议点。根据司法实践，若中介明知房屋存在重大瑕疵而故意隐瞒，则需承担相应的过错责任；但如果中介仅仅是居间撮合，并未参与实质易决策，则可能仅需在其过失范围内承担责任。

3. 中介佣金的收取与退还

关于佣金问题，法院通常会综合考虑合同履行情况、中介实际付出的工作量以及是否有违约行为来判定是否应退还部分或全部佣金。

若中介因自身过错导致交易未能完成，则可能需要退还全部或部分佣金。

若买卖双方协商解除合同，且约定的佣金条款合法有效，则一般情况下仍需支付佣金。

典型案例分析

案例一：隐瞒房屋瑕疵引发的纠纷

某中介公司促成了一笔二手房交易，但未向买方披露该房屋存在尚未解决的抵押权问题。事后买方发现真相后起诉要求解除合同并退还已付定金。法院经审理认为，中介未能尽到如实报告义务，需承担主要责任。

案例二：协助履行不当引发的责任

某买卖双方通过中介签订购房合同后，因房价上涨卖方反悔，拒绝配合办理网签和贷款手续。中介未采取有效措施协助解决，导致买方被迫解除合同并主张赔偿。法院认为，中介虽有居间义务，但仍需分担责任。

防范与应对建议

（一）对买卖双方的建议

1. 谨慎选择中介：尽量选择资质齐全、信誉良好的中介机构，并查看其过往客户评价。

2. 明确合同条款：在签订居间合应明确居间人的权利义务及服务内容，避免模糊表述。

3. 核实房屋信息：买方需自行或通过律师对拟购房屋的权属状况进行调查；卖方也应如实向中介提供房屋相关信息。

（二）对中介的建议

1. 规范内部管理：加强对经纪人的培训和监管，确保其在居间活动中恪守职业道德。

2. 尽职尽责服务：严格按照法律规定履行居间义务，特别是在信息核实、风险提示等方面做到位。

3. 完善应急预案：针对可能出现的交易问题制定应对方案，避免因疏忽导致纠纷升级。

中介作为房屋买卖市场中的重要参与者，在促进交易便利化的也面临着较高的法律合规要求。通过规范自身的服务行为，并加强对法律法规的理解和适用，中介可以更好地防范法律风险，提升行业整体服务水平。而对于买方和卖方而言，则需要提高警惕，合理借助法律手段维护自身权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）