第三人转租合同纠纷的管辖法院问题解析|法律适用与实务分析

在房屋租赁市场中，转租现象日益普遍。由于转租涉及多方主体及复杂的法律关系，第三人转租合同纠纷逐渐成为司法实践中常见的争议类型。从第三人转租合同的法律性质出发，结合《民事诉讼法》的相关规定，重点分析此类纠纷的管辖法院问题，并通过案例解析为实务操作提供参考。

第三人转租合同纠纷的基本概念与法律关系

第三人转租是指承租人在获得出租人同意后，将其承租的部分或全部房屋转租给第三方使用的行为。这种行为在城市租赁市场中尤为常见，尤其是在商业用途的办公楼、商铺及居住用公寓中。第三人转租合同纠纷主要涉及以下几个方面的

第三人转租合同纠纷的管辖法院问题解析|法律适用与实务分析 图1

1. 主体关系：通常包括原出租人、承租人（次承租人）和转租后的实际使用人。有时还可能涉及担保人或其他相关第三方。

2. 法律效力：根据《民法典》第七百一十六条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。但若未经出租人同意擅自转租，则属于违约行为。

3. 权利义务：原出租人与次承租人的权利义务关系需依照《租赁合同》确定；而次承租人再与实际使用人之间的法律关系则受转租合同约束。

4. 管辖法院确定因素：

被告住所地

合同履行地（通常为租赁物所在地）

争议类型（一般按合同纠纷适用普通地域管辖规则）

实务中第三人转租合同纠纷的典型案例

多地法院受理了多起第三人转租相关的租赁合同纠纷案。以某中级人民法院审理的一起案件为例：

案情简介：甲公司将某写字间出租给乙公司使用。乙公司在未经甲公司同意的情况下，将部分区域转租给丙科技公司。后因丙公司拖欠租金，甲公司起诉要求解除与乙公司的租赁合同，并追偿损失。

争议焦点：案件管辖法院的确定；原出租人是否有权直接向次承租人主张权利。

第三人转租合同纠纷中管辖法院的法律适用

根据《民事诉讼法》第二十三条之规定：

"因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。"

具体到第三人转租合同纠纷，需要结合案件的具体情况分析：

1. 原出租人诉次承租人：案件应属于典型的房屋租赁合同纠纷范畴，适用合同履行地（即租赁物所在地）或被告住所地法院管辖。

2. 实际使用人与次承租人的纠纷：此类争议因发生在转租环节中，同样适用合同履行地或被告住所地的地域管辖规则。

3. 涉及多个法律关系的情形：

当原出租人、承租人及次承租人之间发生多重法律关系交织时，法院需根据具体诉请确定案由，并据此确定管辖法院。

若诉请是要求解除转租合同，则应以实际履行地或被告住所地为标准；若涉及侵权责任，则可能需要结合侵权行为地进行综合判断。

相关司法解释的影响

《关于适用的解释》中规定：

第三人转租合同纠纷的管辖法院问题解析|法律适用与实务分析 图2

第五条：当事人双方就履行合同发生纠纷，且未约定管辖法院的，应由被告住所地或合同履行地人民法院管辖。

第四条：对于房屋租赁合同纠纷案件，不论是否涉及转租，均可按照上述规定确定管辖法院。

司法实践中需注意的问题

1. 合同履行地的认定：

合同履行地是指合同实际履行的地点。在租赁合同中，一般为租赁物所在地。

2. 诉请的具体指向：

若原告的诉讼请求涉及多个法律关系或请求权基础，则需分别分析每个诉请对应的管辖法院。

3. 协议管辖的审查：

若合同中约定了明确的管辖条款，需严格按照约定执行。但若约定内容违反法律规定（如排除出租人主体资格的内容），则该条款无效。

在第三人转租合同纠纷案件中，确定管辖法院是处理此类案件的重要前提。司法实践中应严格按照《民事诉讼法》及其司法解释的规定，结合案件的具体事实和法律关行综合判断。我们也建议租赁双方在签订合充分考虑转租条款，明确各方的权利义务关系及争议解决方式，以避免不必要的法律纠纷。

（本文案例均基于公开披露信息整理，具体案情请以法院判决为准）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）