房产阴阳合同纠纷的法律风险及责任承担|深度解析

何为“房产阴阳合同”及其法律风险

在当代中国房地产市场中，“阴阳合同”现象屡见不鲜。阴阳合同，是指买卖双方就同一房产签订两份或多份内容不同的购房合同。通常情况下，一份合同价格较低，表面用于向房管部门备案（以下简称“阳合同”）；另一份则价格较高，作为双方实际履行的合同之用（简称“阴合同”）。这种做法的目的通常是规避税费、绕开限购政策或博取其他不当利益。

阴阳合同的常见类型与法律风险分析

（一）价格避让型阴阳合同

这类合同的主要特征是阳合同约定的价格低于双方的真实成交价。其常见的法律风险包括：

1. 无效风险：如果合同被认定为恶意串通规避税费，则可能被法院确认无效。

2. 行政罚款：税务部门一旦发现，会责令补缴税款并处以相应罚款。

房产阴阳合同纠纷的法律风险及责任承担|深度解析 图1

（二）资质规避型阴阳合同

部分购房人为了绕开限购政策，与卖房人签订两份合同。阳合同用于办理过户手续，而阴合同则约定真实的买受人身份。这种做法的风险包括：

1. 合同无效：当真实买受人主张权利时，若合同被认定为恶意规避限购，则可能被法院确认无效。

2. 民事赔偿责任：由此引发的纠纷可能导致双方需承担连带赔偿责任。

（三）价格虚高型阴阳合同

这种情况常见于商业办公用房或工业用房销售中。买受人与开发商签订一份高于市场价的.contract，以获取更多进项税额发票。这种做法存在以下风险：

1. 行政调查：税务部门可能进行专项调查。

2. 刑事责任：情节严重时，相关责任人可能会面临 criminal liability。

阴阳合同的责任承担规则

（一）责任主体的认定

1. 合同双方的直接责任：无论是买方还是卖方，均需对各自签订和履行合同的行为负责。

2. 相对人在串通中的过错责任：如果买受人与出卖人恶意串通，可能会被视为共同过错方。

（二）主要法律责任

1. 行政责任：包括补缴税费、罚款等具体措施。

2. 民事责任：可能需要承担赔偿损失、返还财产等民事责任。

3. 刑事责任：触及刑法规定的逃税罪或合同诈骗罪时，相关责任人需承担刑事责任。

风险防范与控制建议

（一）建立健全的制度防线

开发企业应完善内部管理制度，加强对销售环节的审核和监管。

房地产经纪机构要强化职业道德培训，严格遵守法律法规。

（二）加强合同管理

对每份合同进行合法性审查，避免出现阴阳合同风险。

建议聘请专业法律顾问把关，确保合同内容真实、合法、有效。

（三）建立健全监督机制

相关部门应建立联动监管机制，通过信息共享和联合执法，打击阴阳合同行为。

引入社会监督力量，发挥舆论监督作用。

案例警示：典型案例的剖析与借鉴

案例一：价格避让型阴阳合同无效案

基本案情：

2018年，买受人李某为规避契税，与开发商签订价格低于真实成交价的.contract用于备案。后因开发企业资金链断裂，双方发生纠纷诉诸法院。

裁判结果：

法院经审理认为，双方存在恶意串通、逃缴契税的行为，确认合同无效，并判令双方返还房产并赔偿损失。

案例二：资质规避型阴阳合同案

基本案情：

房产阴阳合同纠纷的法律风险及责任承担|深度解析 图2

2019年，买受人张某为绕开限购政策，与王某签订阴合同，约定真实的买卖关系。后张某要求过户时被拒绝。

裁判结果：

法院认为双方签订的阴合同因规避限购政策而无效，判令张某承担主要责任，并需向王某赔偿损失。

强化法律意识，远离阴阳合同

阴阳合同的存在严重破坏了房地产市场的正常秩序，损害了国家利益和社会公共利益。不论是个人还是企业，在房产交易中都应增强法律意识，严格遵守国家法律法规，避免因一时的蝇头小利而承担更大的法律责任风险。

预防和处理此类纠纷的关键在于加强法律知识学习，完善内部管理制度，并在发生争议时及时寻求专业法律帮助，将损失降至最低。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）