城中村违建房租房合同纠纷的法律问题及实务处理

随着我国城市化进程的加快，"城中村"地区的房屋租赁市场逐渐兴起。在这一过程中，违法建设房屋（以下简称"违建房"）的存在导致了许多复杂的法律问题，尤其是承租人与出租人之间的租房合同纠纷。结合相关法律规定和司法实践，从法律角度分析此类纠纷的特点、争议焦点及解决路径。

城中村违建房？

"城中村"，是指在城市建成区范围内保留的农村集体土地及其地上房屋，由于历史原因未能完全纳入城市规划体系。这些地区的土地性质通常为集体所有，房屋建设往往未经过正规审批程序，存在大量不符合城乡规划的违法建筑。

根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定："未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处以罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，没收实物或者违法收入"。上述规定明确了违章建筑的法律属性。

城中村违建房租房合同纠纷的法律问题及实务处理 图1

租赁违建房可能面临多重风险：一是房屋本身存在安全隐患，结构不牢固；二是这类房屋不能办理正规的产权登记，在发生权属纠纷时缺乏法律保障；三是当城市规划调整需要拆迁时，承租人的权益难以得到妥善保护。

租房合同中涉及违建房的主要问题

（一）承租人知情权的问题

根据《中华人民共和国合同法》第五十四条："下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

（一）因重大误解订立的；

（二）在订立合显失公平的；

（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方违背真实意思订立的"。

司法实践中，承租人在签订房屋租赁合若出租人故意隐瞒房屋为违建房的事实，则可能构成欺诈。承租人有权请求法院撤销合同。

（二）合同效力问题

根据《中华人民共和国民法典》第七百三十一条："租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合明知该租赁物质量不符合要求，承租人仍然可以随时解除合同"。

如果租赁房屋为违建房，存在较大安全隐患，则无论承租人是否知情，都有权主张解除合同。在司法实践中，法院通常会综合考虑房屋的安全性、使用价值等因素来判断合同是否有效。

（三）租客的损失赔偿问题

当租赁合同因违建房的原因被认定为无效时，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条，出租人应当返还已收取的租金，并赔偿承租人的实际损失。具体包括：

1. 承租人因此支付的额外住宿费用（如酒店费用）；

2. 租赁期间因无法正常使用房屋产生的其他损失。

司法实践中的争议与处理

（一）举证责任分配

纠纷发生时，双方往往就违建房的事实认定产生争议。此时举证责任主要在于出租人：即需要证明其出租的房屋已经合法化或不具有安全隐患。如果出租人无法提供相关证据，则需承担不利后果。

（二）行政查处与民事诉讼的关系

在处理此类纠纷时，法院通常会查明行政机关是否对违建房作出过行政处罚决定。如果房屋已经被认定为违章建筑，则承租人的权益更容易得到保护。但需要注意的是，行政查处结果不直接影响民事合同的效力，而是作为判断事实的重要依据。

（三）拆迁征收中的利益分配

当租赁房屋因城市规划需要被拆除时，政府通常会给予补偿款。此时补偿款的所有权归属容易引发争议：是归出租人所有（因为租赁关系可能已经解除），还是由承租人获得部分补偿？司法实践中，法院会综合考虑双方的协商情况以及合同履行的实际状况来作出裁判。

城中村违建房租房合同纠纷的法律问题及实务处理 图2

实务建议

（一）对出租人的建议

1. 在出租前必须明确房屋的合法性；

2. 对拟出租的违建房，应当主动向承租人如实说明情况，并在租赁合同中对此进行特别约定；

3. 若被认定为违法建筑，应及时与承租人协商解除合同。

（二）对承租人的建议

1. 租赁前务必核实房屋权属信息及是否取得相关审批手续；

2. 签订合要求出租人明示房屋状况，并在合同中约定相应的权利义务；

3. 发生纠纷时，时间收集保存所有证据。

（三）对司法机关的建议

1. 在案件审理过程中要充分考虑城中村地区的特殊性；

2. 依法妥善平衡各方利益，维护社会公平正义；

3. 加强法律宣传和释法引导工作，防患于未然。

城中村违建房租赁纠纷问题的解决需要多方共同努力：出租人要守法经营，承租人要提高法律意识，司法机关要加强法律适用研究。只有这样，才能最大限度地维护各方权益，促进房屋租赁市场的健康发展。

在未来的立法和司法实践中，应当进一步明确违法建筑的认定标准、合同效力规则以及相关赔偿原则，为妥善解决此类纠纷提供更加完善的法律依据。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）