商铺委托经营管理合同纠纷-法律风险与防范路径

在我国经济发展迅速的背景下，商业物业的开发和运营日益规模化、专业化。为了优化资源配置，许多商铺所有权人选择将商铺委托给专业的商业管理公司进行经营和管理。在实际操作中，由于各方利益诉求不同、权责划分不清以及市场环境多变等原因，商铺委托经营管理合同纠纷逐渐成为一类常见的法律问题。

商铺委托经营管理合同的基本界定

商铺委托经营管理合同是指商铺所有权人（以下简称“委托方”）与商业管理公司或其他经营主体（以下简称“受托方”）之间签订的，约定由受托方对商铺进行招商租赁、日常运营及资产管理等专业服务，并按约定收取管理费或分享收益的一种契约关系。该类合同的核心在于明确双方的权利义务分配，确保商铺在委托经营管理过程中实现保值增值。

根据《中华人民共和国民法典》第九百三十三条的规定：“委托人可以特别指定受托人完成项工作的指令，受托人も应当按照约定完成。”这一条款为商铺委托经营管理合同的履行提供了基本遵循。实践中，此类合同通常包括以下主要条款：委托范围、管理期限、收益分配方式、管理费标准、违约责任等。

商铺委托经营管理合同纠纷-法律风险与防范路径 图1

近期，一线城市一家知名商业地产公司因未能按期支付约定的收益分成而被起诉至法院，引发业内广泛关注。通过该案例在商铺委托经营管理关系中，明确的收益分配机制和风险分担机制至关重要。建议相关方在签订合应当充分考虑市场波动因素，合理设计收益调整条款。

商铺委托经营管理合同纠纷的主要成因

通过对司法实践的梳理可以发现，商铺委托经营管理合同纠纷主要集中在以下几个方面：

1. 合同条款约定不明确：部分合同中对管理费标准、收益分配比例、违约责任等核心内容未作详细规定，导致争议发生后各方各执一词。在商业广场项目中，双方因收益分配比例是否随市场变化调整产生纠纷。

2. 委托方与受托方权责边界模糊：实践中，存在委托方既要求受托方承担招商任务，又希望对商户经营行为进行干预的情况，造成受托方在实际操作中的困难。案例中，委托方未经受托方同意擅自干涉租户经营，最终被判令承担相应责任。

3. 市场环境变化引发的争议：近年来房地产市场波动较大，商铺租金收益不及预期，导致部分委托方要求调整合同条款或提前终止合同。这种情况下，如何平衡各方利益成为司法机关裁判的重点。

4. 合同履行过程中信息不对称：受托方通常掌握更多的经营数据和招商资源，而委托方往往处于弱势地位，容易受侵害。案件中，受托方未按约定及时向委托方提供租金收取凭证，导致委托方蒙受损失。

为防范上述风险，建议在合同签订前，双方应当充分协商，明确各项权利义务，并设置相应的保障机制。可以约定定期的信息披露制度，确保委托方对项目运营情况的知情权和监督权。

商铺委托经营管理合同纠纷的法律处理要点

1. 合同效力的认定：在商铺委托经营管理关系中，双方的权利义务应当符合《中华人民共和国民法典》的相关规定。如果合同内容明确且不违反法律强制性规定，则通常会被认定为有效。在案件中，法院确认了管理方收取固定管理费的合法性。

2. 违约责任的界定：在实际纠纷处理中，法院通常会依据合同的具体约定来判定违约责任。受托方未按约定招商或经营管理不善导致收益下降的，应当承担相应的赔偿责任。委托方若超越合同权限干预受托方正常经营活动的，也可能被认定为违约。

3. 收益分配争议的处理：对于收益分配比例条款的设计，法院通常会尊重合同约定，但也会考量公平原则进行调整。在案件中，法院根据市场行情变化和双方实际贡献大小，调整了收益分配比例。

4. 提前终止合同的情形：在委托经营管理合同期限未满的情况下，任何一方不得擅自解除合同。但在发生不可抗力或约定的违约情形时，允许提前终止是合理的。在疫情期间，部分法院支持受托方因客观原因要求变更合同条款。

5. 损失赔偿的计算方法：在实际诉讼中，损失赔偿通常需要依据专业评估机构的报告进行核定。建议双方在签订合明确约定争议解决和损失计算标准，以便于后续处理。

商铺委托经营管理合同纠纷的防范建议

1. 规范合同条款设计：

- 在合同中明确约定管理费收取标准及支付时间

- 设定合理的收益分配机制，并考虑市场波动因素

- 约定详细的信息披露义务和监督机制

- 设置风险分担机制，如不可抗力条款

2. 加强合同履行过程中的沟通与协作：

- 定期召开双方参与的项目运营会议

- 建立信息共享平台，确保委托方及时掌握项目动态

- 在重大决策前充分协商并取得一致意见

3. 完善争议预防机制：

- 在合同中约定仲裁条款或选择有管辖权的法院

- 设立调解机构以便在争议初期进行干预

- 聘请专业法律顾问对合同履行全过程提供支持

4. 建立科学的风险管理体系：

- 对市场风险进行定期评估和预警

- 制定应急方案以应对突发事件

- 为重要项目相应保险，分散经营风险

5. 加强行业自律与标准制定：

- 行业协会可以牵头制定统一的合同范本

- 建立信息披露平台，促进市场透明化

- 开展专业培训，提升从业人员法律意识和职业素养

商铺委托经营管理合同纠纷-法律风险与防范路径 图2

商铺委托经营管理模式作为商业地产发展的重要组成部分，在推动资产保值增值方面发挥着积极作用。随着市场竞争加剧和市场环境变化，相关纠纷也在不断增加。这就要求各方在开展委托经营管理业务时，应当更加注重合同条款的科学设计和法律风险防范。

建议从业企业加强内控建设，完善法律顾问制度，积极参与行业规范化建设，共同推动商业地产市场的健康发展。通过建立健全的风险管理机制和共赢的发展模式，商铺委托经营管理关系必将实现可持续发展，为各方创造更大的价值。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）