峨眉花园合同纠纷|法律实务要点解析

在近年来的房地产开发与销售过程中，合同纠纷问题频发，尤其是在一些规模较大的综合性项目中。聚焦于“峨眉花园”这一具体案例，分析其合同纠纷的成因、表现形式及解决路径，探讨相关法律实务要点。

案件背景概述

“峨眉花园”作为重点开发项目，由知名房地产企业（以下简称“A公司”）负责建设与销售。该项目自2018年启动以来，吸引了大量购房者的关注。在预售期及交房过程中，由于规划调整、施工延误等多种原因，引发了多起合同纠纷案件。

根据法院的公开信息，该系列纠纷主要涉及以下几类问题：

峨眉花园合同纠纷|法律实务要点解析 图1

1. 预售合同履行争议：购房者与A公司就交房时间、房屋质量等问题产生分歧。

2. 面积误差纠纷：部分购房者发现实际交付房屋面积与合同约定不符。

3. 违约责任认定：购房者主张A公司未按期交付，要求赔偿损失；而A公司则辩称因政府规划调整导致工期延误，应免除相应责任。

争议焦点分析

（一）预售合同履行问题

预售合同作为商品房交易的核心法律文件，其条款的合法性和完整性直接影响交易各方的权利义务。在“峨眉花园”案件中，以下问题是争议的核心：

- 交房时间延期：A公司因政府规划调整导致项目停工数月，直至2021年方才具备交房条件。

- 房屋质量瑕疵：部分购房者反映房屋存在漏水、墙体开裂等问题，影响正常使用。

（二）面积误差处理

根据《商品房销售管理办法》，商品房实测面积与合同约定面积误差超过3%的，双方应协商解决。在“峨眉花园”案例中，部分购房者发现实际交付房屋面积比合同约定少5%-10%，由此引发争议。

（三）违约责任认定

A公司主张因政府规划调整导致项目延期，属于不可抗力范畴，要求减轻或免除违约责任；而购房者则认为A公司未尽到合理注意义务，在前期宣传中存在误导性表述。

法律适用与实务要点

（一）预售合同的法律效力

预售合同作为双务合同，其签订和履行必须符合《中华人民共和国合同法》的相关规定。根据建设部《商品房销售管理办法》，开发企业应向购房人明示建设用地规划许可证、施工许可证等相关文件。

在“峨眉花园”案件中，A公司未能及时披露政府规划调整的信息，导致购房者对项目进度产生合理预期偏差。法院在审理中指出，A公司的行为已构成缔约过失，需承担相应责任。

（二）面积误差处理规则

根据《商品房销售管理办法》，面积误差比绝对值超过3%的，购房者有权退房或要求开发商补足差价。但在司法实践中，

购房者的诉求往往受限于以下因素：

- 合同条款的具体约定：如合同中是否明确约定了面积误差处理方式。

- 双方协商的可能性：法院通常鼓励当事人通过和解方式解决争议。

（三）违约责任的认定标准

在不可抗力与商业风险的界定上，司法实践中存在较大争议。法院倾向于综合考虑事件的性质、影响范围及各方的过错程度来判断。

就“峨眉花园”案件而言，A公司未能提供充分证据证明政府规划调整对其构成不可抗力，其前期管理不善和应对措施不当亦是导致延期交付的重要因素，因此需承担相应违约责任。

解决路径与风险防范

（一）多元化纠纷解决机制

1. 优先通过协商或调解途径解决争议。

2. 鼓励双方借助专业律师力量参与谈判，确保权益得到充分保障。

（二）司法救济途径

购房者可通过以下方式维护自身权益：

- 提起诉讼：向当地法院提起违约之诉，要求A公司赔偿逾期交房造成的损失。

- 申请仲裁：如预售合同中包含有效仲裁条款，可向约定仲裁机构申请仲裁。

（三）完善合同管理建议

作为房地产开发企业，A公司应从以下几个方面加强合同管理：

峨眉花园合同纠纷|法律实务要点解析 图2

1. 确保售前信息真实、全面；

2. 在合同中明确不可抗力的具体范围及处理方式；

3. 设立专门的客诉部门，及时响应购房者关切。

“峨眉花园”案件的处理不仅关乎个案公正，更具有行业普遍意义。通过这一案例，

我们可以清晰地看到房地产开发企业在项目管理、风险防控方面的不足，也为未来的合同条款设计提供了有益参考。

在“房住不炒”的政策基调下，房地产企业应更加注重精细化管理，切实维护购房者合法权益；司法机关也需不断完善裁判标准，确保法律规则的统一性与可预测性。唯有如此，才能真正实现各方利益的良性平衡，推动房地产市场的持续健康发展。

（本文所述案例分析基于公开信息整理，具体案件详情请以官方发布为准）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）