转让铺面房合同纠纷的法律问题探讨

转让铺面房合同纠纷是房地产交易领域中较为常见的一类民事纠纷，其核心争议主要围绕着房屋转让合同的履行、权属转移以及违约责任等方面展开。随着我国城市化进程的加快及商业需求的，商铺作为重要的商业载体，其转让行为频繁发生，但也伴随着诸多法律风险和纠纷。从转让铺面房合同的基本概念出发，分析该类合同的主要争议点，并探讨解决此类纠纷的法律路径。

转让铺面房合同纠纷的法律问题探讨 图1

转让铺面房合同的基本概念与法律依据

转让铺面房合同是指合同双方当事人就商铺的所有权或经营权进行转移所签订的协议。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，房屋转让属于不动产物权变动的一种形式。在转让过程中，双方需遵循自愿、公平、合法等原则。

根据《民法典》第二编“物权”中的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭必须依法进行登记。《城市房地产管理法》也对房地产转让行为做出了明确规定，要求转让双方应当签订书面合同，并按照法律规定办理过户手续。

转让铺面房合同纠纷的主要类型

1. 房屋权属转移纠纷：此类纠纷主要发生在买受人支付了部分或全部购房款后，由于出卖人的原因未能按时完成房屋所有权的转移登记。这种情况可能源于出卖人未解除抵押、未结有贷款或其他债务，或是因政策性限制导致无法办理过户手续。

2. 合同履行中的违约纠纷：合同双方在履行过程中可能出现的争议包括但不限于：一方未按期支付购房款或未按时交付房屋；房屋质量与合同约定不符；配套设施未能如期建设；相邻权纠纷等。

3. 优先购买权纠纷：根据《民法典》第七百三十四条，房屋承租人享有优先购买权。在转让铺面房过程中，若出卖人未履行对承租人的通知义务，可能引发承租人主张优先购买权的纠纷。

4. 交易风险与欺诈行为：实践中存在一些不诚信的行为，如“一房多卖”、隐瞒房产瑕疵（如抵押状况、产权争议等）或利用合同漏洞进行欺诈。这些行为可能导致买受人的权益受损，并引发诉讼。

解决转让铺面房合同纠纷的法律路径

转让铺面房合同纠纷的法律问题探讨 图2

1. 协商调解：在发生合同纠纷时，双方可以尝试通过友好协商解决问题。若协商未果，则可通过人民调解委员会等第三方机构进行调解。

2. 仲裁程序：如果合同中约定了仲裁条款，双方可依照约定申请仲裁。国内仲裁机构的裁决具有法律效力，当事人可向法院申请强制执行。

3. 诉讼途径：当通过前述方式无法解决纠纷时，合同双方可以依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，法院将依据事实和法律规定作出公正判决。

4. 行政救济：若纠纷涉及行政机关的不作为或违法行为（如房产登记部门拖延办理过户手续），相关当事人可向上级行政机关申请复议或提起行政诉讼。

转让铺面房合同纠纷的风险防范与建议

1. 严格审查交易主体资格：买受人在签订合同前应当核实出卖人的身份及其对房屋的所有权状况，确保其有处分房产的权利。对于公司或其他组织作为出卖人的情况，需核查公司章程及相关决议。

2. 明确约定权利义务：在签订转让铺面房合双方应尽可能详细地约定各项权利义务，包括但不限于违约责任、付款方式、房屋交付时间、权属转移时间等关键条款。

3. 谨慎支付购房款：为防范交易风险，买受人可以考虑将购房款通过银行第三方托管的方式进行支付，避免直接向出卖人支付大额资金。应保存好所有交易凭证和票据。

4. 及时办理权属登记：在合同签订后，双方应尽快备齐相关材料并向房产登记部门提交过户申请。若因特殊原因无法立即办理，也应当约定具体的期限并设定相应的违约责任。

5. 充分尽职调查：对于商业性质的铺面房，在签订转让合买受人需对房屋的实际状况进行详细调查，包括但不限于房屋是否存在抵押、是否涉及法律纠纷等。

转让铺面房合同纠纷作为一种复杂的民事法律问题，其妥善解决不仅关系到当事人的切身利益，也影响着房地产市场的有序运行。通过严格遵守法律规定、规范交易行为以及建立健全的合同管理制度，可以有效防范此类纠纷的发生。在遇到争议时，当事人应积极寻求法律途径解决问题，并努力维护自身的合法权益。随着我国法治环境的不断完善和公众法律意识的提高，相信转让铺面房合同纠纷将得到更加公正和高效的解决。

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