存量买卖合同纠纷：法律实务要点与风险防范

在二手房交易日益活跃的今天，“存量买卖合同纠纷”已成为房地产市场中一个不可忽视的问题。存量买卖合同纠纷是指在存量房（即已经办理过所有权登记的住宅或商业用房）买卖过程中，因合同履行、权利义务分配等问题引发的争议。从法律实务的角度出发，系统分析存量买卖合同纠纷的主要类型、成因及解决途径，并提出相应的风险防范建议。

存量买卖合同纠纷：法律实务要点与风险防范 图1

存量买卖合同纠纷的基本概念与特点

（一）存量买卖合同的定义与范围

存量买卖合同是指买受人购买已经办理过所有权登记且已投入使用的房屋时，与出卖人签订的买卖合同。在存量买卖主要集中在二手住宅和商业用房领域。与商品房相比，存量买卖涉及的问题更为复杂，因其交易对象具有特定性、权利负担多样性和交易链条较长等特点。

（二）存量买卖合同纠纷的主要特点

1. 法律关系复杂

存量买卖合同涉及房屋所有权的转移、价款支付、税费承担等多个法律关系。买受人需要关注是否存在抵押权、租赁权或其他限制性权利，而出卖人则需确保其对标的物具有处分权。

2. 政策性强

存量买卖受到地方性法规策（如限购、限贷等）的影响较大。近年来出台的房地产调控政策，可能对存量买卖合同的履行产生直接影响。

3. 区域性明显

由于各区县经济发展水平不一，存量房交易活跃度和纠纷类型也存在差异。市区核心区因房价较高，买卖双方更容易因价格、定金等问题发生争议；而远郊区则可能存在因房屋质量或产权瑕疵引发的纠纷。

存量买卖合同纠纷的主要类型

（一）基于合同履行的纠纷

1. 买受人拒付余款

在“先网签后付款”的交易模式下，部分买受人可能因对房价上涨预期落空或其他原因，拒绝支付剩余购房款。

2. 出卖人逾期交房

部分出卖人因债务问题或主观拖延导致无法按时交付房屋，引发纠纷。

（二）基于合同解除的纠纷

1. 政策性解除

如遇限购政策变化，买受人可能主张合同无效或撤销。若买受人不符合购房资格，即使签订合同也可能被认定为无效。

2. 根本违约导致的解除

若出卖人在合同履行过程中存在严重违约行为（如出售房屋前已设定抵押权），买受人有权解除合同并主张赔偿。

（三）基于权利瑕疵的纠纷

1. 产权争议

出卖人对所售房屋可能不具有完全所有权，尚未完成离婚财产分割、继承未完结等情况。

2. 优先购买权冲突

在存在共有权人的情况下，若出卖人未履行通知义务，可能导致共有权人行使优先购买权的纠纷。

存量买卖合同纠纷的法律适用与解决途径

（一）法律依据的主要来源

1. 《中华人民共和国民法典》

民法典对合同履行、权利瑕疵、违约责任等方面作出了明确规定，为存量买卖合同纠纷提供了基本法律框架。

2. 地方性法规与规章

地方性政策文件（如《商品房销售管理若干规定》等）对存量买卖的特殊问题作出了细化规定。

3. 司法解释与指导性案例

和高级人民法院的相关司法解释及指导性案例，为解决存量买卖合同纠纷提供了重要参考。

（二）主要解决途径

1. 协商调解

双方可通过房地产中介、行业协会或人民调解组织寻求和解。

2. 诉讼仲裁

当协商未果时，可向中级人民法院提起民事诉讼，或选择依法设立的仲裁机构进行仲裁。

3. 行政救济

若纠纷涉及行政机关（如房产局）的审批或登记问题，可通过行政复议或行政诉讼寻求解决。

存量买卖合同纠纷的风险防范

（一）买受人的风险防范

1. 尽职调查

买受人在签订合同前应全面了解房屋的基本情况，包括产权状况、抵押情况、租赁状态等。必要时可委托专业律师或房地产评估机构进行调查。

2. 审慎签订合同

合同条款应明确双方的权利义务，尤其是付款、交房时间、违约责任等内容。建议在签订正式合法律专业人士。

3. 注意政策变化

密切关注房地产调控政策，确保自身具备购房资格，并对政策变动可能带来的影响做好预判。

（二）出卖人的风险防范

1. 清理权属瑕疵

出卖人应提前处理房屋上的权利负担（如解除抵押、腾退租赁房屋），以避免交易失败或承担额外责任。

2. 规范交易流程

选择信誉良好的房地产中介，并严格按照交易中心的交易流程办理相关手续。确保在签订合同前充分告知买受人房屋的相关信息。

3. 合理约定违约条款

在合同中明确违约责任，设置合理的定金或违约金比例，以约束买受人按时履行义务。

存量买卖合同纠纷典型案例分析

（一）案例一：因限购政策引发的合同无效纠纷

存量买卖合同纠纷：法律实务要点与风险防范 图2

案情简介

2021年3月，买受人李与出卖人张签订小区房屋买卖合同。合同签订后，李支付定金50万元。李因不符合购房资格（名下已有两套住房），导致无法完成网签备案，进而要求解除合同。

法院裁判

法院经审理认为，李在签订合已具备购买资质，在政策发生变化前双方均未及时了解新政策。最终判决合同无效，张返还定金并赔偿买受人损失。

经验教训

买受人应在签订合同前充分了解限购政策，并持续关注政策变化。若因政策调整导致无法履行合同，应及时与对方协商或通过法律途径解决。

（二）案例二：出卖人隐瞒抵押事实引发的合同解除纠纷

案情简介

2020年6月，王购买张名下一套房产，并支付首付款30万元。但随后发现该房屋已设定最高额抵押权，且部分房款被用于偿还债务。

法院裁判

法院认为，张未如实告知房屋存在抵押权的事实，构成欺诈。王有权解除合同并要求赔偿损失。

经验教训

出卖人必须保证所售房产不存在权利瑕疵，尤其是抵押、查封等情况。买受人在签订合应尽到合理注意义务，必要时可通过专业机构查询房产信息。

存量买卖合同纠纷的妥善解决，不仅需要双方当事人增强法律意识、规范交易行为，还需要政府及相关部门建立健全监管机制，完善政策体系。通过各方共同努力，可以有效降低存量买卖中的法律风险，维护房地产市场的健康有序发展。

以上内容基于《中华人民共和国民法典》及相关司法解释整理，结合实际情况编写，仅为个人观点，不构成正式的法律意见或建议。具体案件应以法院最终裁判为准。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）