两限房借名合同纠纷的法律问题分析与实务操作

作者：画不尽晚风 |2025-02-15 18:17

随着我国房地产市场的快速发展，住房保障政策逐渐完善，限价商品住房（以下简称“两限房”）作为一种特殊的政策性住房，在解决中低收入家庭住房问题方面发挥了重要作用。随之而来的是关于两限房借名合同纠纷的法律问题日益凸显。围绕“两限房借名合同纠纷”的法律问题展开深入分析，并结合实务案例探讨其解决路径。

两限房借名合同纠纷的法律问题分析与实务操作图1

两限房借名合同的基本概念与法律关系

1. 两限房？

两限房是指政府为解决中低收入家庭住房问题而推出的政策性商品住房，具有价格限制和面积限制的双重特征。两限房的价格通常低于市场价格，但高于经济适用住房，旨在通过市场机制调节住房需求，兼顾社会公平。

2. 借名合同的概念与法律性质

借名合同是指实际购房人（出名人）借用他人名义购买房产，并签订相关协议，约定房产所有权归属以及双方的权利义务关系。在两限房领域，借名合同纠纷主要集中在房屋归属、利益分配以及违约责任等方面。

3. 借名合同的法律效力问题

根据《中华人民共和国合同法》规定，借名合同的有效性取决于合同内容是否违反法律法规强制性规定或公序良俗。在两限房借名合同中，若双方真实意思表示一致且不违背公共利益，则通常可认定为有效。在特定情况下（如涉及经济适用住房违规使用），借名合同可能会被认定为无效。

1. 房屋所有权归属争议

两限房借名合同的核心争议之一是房屋的所有权归属问题。根据《民法典》第208条，不动产物权的设立和转让需依法办理登记手续，未经登记不发生物权效力。在出名人未将房产过户给实际购房人的情况下，房产证上虽记载名义购房人的姓名，但实际购房人对房产具有实际的所有权。

案例分析：

2016年，张通过借名了一套两限房，并支付了全部购房款。由于种种原因，房产一直未过户至张名下。后名义购房人李因债务纠纷被法院强制执行，其名下的房产被列入执行财产范围。张遂以实际所有权人身份提起诉讼，要求确认房产归其所有并解除查封。

法院经审理认为，在借名合同关系中，只要双方意思表示真实且不违反法律禁止性规定，则应认定实际购房人为房屋的所有权人。最终判决支持了张诉讼请求，并裁定停止对涉案房产的执行程序。

2. 借名合同无效的风险与防范

根据《民法典》第497条，如果借名合同违反法律、行政法规的强制性规定或公序良俗，则该合同自始无效。在两限房领域，若借名人利用他人名义规避政策性住房管理规定，则可能面临合同被认定无效的风险。

两限房借名合同纠纷的法律问题分析与实务操作图2

典型案例分析：

王通过借名了一套两限房，并约定将房产登记在其好友李名下。后李因家庭需要出售该房产，王得知后以实际所有权人身份提起诉讼，要求确认房产买卖合同无效。

法院在审理中发现，王与李之间的借名协议存在规避政策性住房管理规定的情形（如李不符合两限房资格），进而认定该借名协议无效。由于借名合同无效，法院进一步判决房产归李所有。

通过该案例在订立两限房借名合必须确保双方均符合相关购房条件，否则会面临合同无效的风险。

3. 借名购房与继承、离婚析产问题

在借名购房过程中，若名义购房人去世或发生离婚，则可能引发继承或析产纠纷。此时，实际购房人的权益可能会受到威胁。

案例分析：

李通过借名了一套两限房，并将房产登记在其已婚儿子小李名下。后李因病去世，其配偶刘以家庭共有财产为由要求分割房产。法院经审理认为，在借名购房关系中，实际出资人享有房产的所有权，而名义购房人的配偶并不能因其婚姻关系主张共同所有权。

法院也在一定程度上考虑了小李作为名义购房人的合法权益，并判决由李实际继承人（如其他子女）与小李协商解决房产归属问题。

两限房借名合同纠纷的法律风险与防范措施

1. 明确双方权利义务

实际购房人在订立借名合应尽量明确各项权利义务关系。包括但不限于：房价款支付、过户时间、违约责任、房产管理费用承担等。

2. 确保交易过程合法合规

名义购房人必须满足两限房相关的限购政策和资质要求。实际购房人在选择名义购房人时，应当严格审查其是否符合相关政策规定，并确保双方签订的借名合同不违反相关法律法规。

3. 及时办理房产过户手续

虽然在借名关系中，实际购房人对房产享有所有权，但未经登记的权利难以对抗善意第三人。实际购房人应尽快将房产过户至其名下，以避免因名义购房人的债务问题或家庭纠纷而导致房产受损。

4. 规避政策性住房管理风险

在涉及两限房的借名合同中，实际购房人和名义购房人均应严格遵守政府部门的相关规定。对于不符合政策条件的“借名购房”行为，应当坚决杜绝。