合同订立的居住权属于谁？法律解读与实务分析

何为合同订立中的居住权问题？

在现代民事法律关系中，居住权作为一种重要的用益物权，其设立、变更和终止往往需要通过合同的方式进行约定。合同订立的居住权属于谁这一问题，在理论和实务中都具有重要意义。居住权作为一项特殊的民事权利，其归属不仅关系到合同双方的利益平衡，还可能影响到家庭成员之间的财产分配和社会经济秩序。明确合同订立中的居住权归属，既是法律实践中的重要课题，也是保障当事人合法权益的关键环节。

居住权在我国现行法律体系中最早可以追溯至《民法典》的颁布与实施。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，居住权可以通过合同的方式设立，也可以通过遗嘱等方式取得。因合同订立而产生的居住权归属问题较为复杂，涉及到合同双方的权利义务分配、合同条款的具体约定以及相关法律政策的适用等多个方面。

从法律理论与实务操作的角度，对合同订立的居住权属于谁这一核心问题进行深入分析，并结合实际案例，探讨在实践中如何妥善解决此类纠纷。

合同订立的居住权属于谁？法律解读与实务分析 图1

合同订立中的居住权概述

在合同订立过程中，居住权的设立通常基于双方当事人的合意。根据《民法典》第36条的规定，“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的权利”，这一规定明确了居住权的合同属性。

居住权作为一种用益物权，具有以下法律特征：

1. 专属性：居住权通常与特定的人有关，不能随意转让。除非合同另有约定，否则居住权不得转让给第三方。

2. 时间性：居住权的有效期限由合同约定，可以是固定期限（如十年、二十年）或直至居住权人死亡为止。

3. 从属性：居住权的设立通常附属于一定的法律关系，房屋买卖合同中的“房地一体”原则。

在合同订立过程中，居住权的归属取决于以下几个关键因素：

1. 合同约定的如果双方明确约定了居住权的归属，则应当严格按照合同履行。

2. 法律规定：即使合同中未明确约定，根据《民法典》的相关规定，些情况下也可以通过法律推定确定居住权的归属。

3. 交易惯与公平原则：在司法实践中，法院往往会对合同条款的公平性进行审查，以防止显失公平的情形发生。

合同订立中的居住权归属问题

（一）基于合同明确约定的权利分配

在实践中，居住权的归属通常是通过合同明确约定的。在房屋买卖合同中，卖方为了保障自身或其家属的住房需求，可能会与买方签订一份附带居住权条件的合同。这种情况下，居住权的归属是明确无误的。

典型案例：

甲将其名下的一套房产出售给乙，并在合同中约定：“甲方保留对该房屋的居住权，直至其去世为止。”在此案例中，居住权显然归属于卖方（甲）及其继承人，买方（乙）必须尊重这一约定。

（二）合同未明确约定时的法律推定

在些情况下，合同中可能未对居住权归属作出明确规定。此时，法院会依据相关法律规定和交易惯进行判断。在房屋租赁合同中，如果承租人长期居住并支付租金，但双方未明确约定居住权归属，则可能会依据《民法典》的相关规定，推定承租人享有优先购买权或一定期限的居住权。

（三）特殊情形下的权利分配

在一些复杂情况下，居住权的归属可能涉及多方利益。在夫妻财产分割中，若一方通过协议取得了另一方名下房产的居住权，则该居住权的归属应当严格按照协议履行；但如果双方未达成一致，则需要依据《民法典》第1087条的规定进行裁判。

合同订立中的居住权争议解决

因合同订立而产生的居住权争议时有发生。这类纠纷往往涉及复杂的法律关系和事实认定，因此在解决此类问题时，应当遵循以下原则：

（一）优先尊重合同约定

契约精神是民事法律的基本原则。如果合同中对居住权归属作出了明确约定，则应严格按照合同履行。只有在合同无效或被撤销的情况下，才需要进一步探讨其他解决途径。

（二）兼顾公平与合理

即使合同中有明确约定，但如果该条款显失公平或违反公序良俗，则法院有权依法予以调整。在些极端情况下，如果一方利用其优势地位迫使另一方接受不合理的居住权分配条件，则可能被认定为无效。

（三）司法介入与法律救济

在发生居住权争议时，当事人可以通过诉讼途径寻求法律救济。由于居住权涉及个人的基本生活需求，法院通常会优先保护弱势一方的合法权益。在老年人或未成年人面临被 eviction 的情况下，法院可能会酌情居住权期限或采取其他补救措施。

合同订立中的居住权风险防范

为了避免因居住权归属问题引发纠纷，当事人在签订合应当特别注意以下几点：

（一）明确约定权利与义务

在合同中明确居住权的范围、时间、转让限制等内容，确保双方意思表示一致。在房屋买卖合同中，可以详细约定居住权的具体期限及终止条件。

（二）咨询专业法律意见

对于复杂的居住权问题，建议当事人在签订合寻求专业律师的帮助，以确保合同条款符合法律规定并切实维护自身利益。

合同订立的居住权属于谁？法律解读与实务分析 图2

（三）及时办理登记手续

根据《民法典》第368条的规定，“居住权自合同签订时设立”，但为了更好地保障权利人的权益，应当及时向不动产登记机构申请居住权登记。这不仅可以增强合同的法律效力，还可以在发生争议时提供有力证据。

如何确定合同订立中的居住权归属？

合同订立中的居住权归属问题，本质上是合同自由原则与法律强制性规定的平衡点。在实际操作中，当事人应当充分认识到居住权的重要性，并通过合法途径确保其权益的实现。无论是通过合同约定还是法律规定，最终的目的都是为了实现社会公平正义和经济秩序的稳定。

在司法实践中，法院会依据合同的具体内容、交易背景以及当事人的实际情况，综合运用法律规则进行裁判。只有当事人切实履行合同义务并尊重法律精神，才能最大限度地避免因居住权问题引发的争议。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）