房屋居间侵权责任：法律实务与案例解析

房屋作为重要的不动产资产，在民事活动中扮演着不可替代的角色。房屋居间关系作为一种常见的民事法律关系，其复杂性和多样性也给司法实践带来了诸多挑战。本文结合相关法律法规和实务案例，重点探讨房屋居间侵权责任的认定标准、法律适用以及预防措施。

房屋居间侵权责任概述

房屋居间是指一方为另一方提供媒介服务，促成房屋买卖或租赁合同成立的行为。在这一过程中，居间人通常会掌握委托人的隐私信息，并对交易活动产生重要影响。在实际操作中，由于居间人行为的不规范性或故意为之，常常引发侵权责任纠纷。

根据《中华人民共和国民法典》第九百二十三条规定：“居间人知道或者应当知道第三人不如实报告等情况，仍然向委托人隐瞒真实情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬；但是，因该行为造成委托人损失的，应当承担赔偿责任。”这为居间人的侵权责任提供了基本法律依据。

房屋居间侵权责任：法律实务与案例解析 图1

房屋居间侵权责任的构成要件

1. 主观过错

居间人在实施居间行为时存在故意或过失。在明知买方不具备购房资质的情况下，仍积极撮合交易，最终导致委托人利益受损。

2. 客观行为

包括虚假宣传、隐瞒重要信息（如房屋瑕疵）、虚构房源信息等不正当行为。

3. 损害结果

委托人的经济损失或其他合法权益的损害是认定侵权责任的重要因素。

4. 因果关系

须证明居间人的不当行为与委托人损失之间存在直接或间接的因果联系。

房屋居间侵权责任的典型案例分析

以下结合相关案例，阐述房屋居间侵权责任的具体适用：

案例一：隐瞒房屋瑕疵引发的赔偿纠纷

原告张某某委托某中介公司出售名下位于北京市海淀区的一处房产。中介公司在未对房屋进行全面勘查的情况下，向潜在买方隐瞒了房屋存在严重漏水问题的事实。买方因房屋质量问题提起诉讼，要求退房并赔偿损失。法院判决中介公司因未尽到基本的注意义务，构成侵权责任，需承担部分连带赔偿责任。

案例二：虚假宣传引发的信任危机

李某通过某房地产平台看中一套位于上海市徐汇区的商品房。该平台在推荐时称房屋为“学区房”，并承诺周边名校资源丰富。交房后李某发现该区域并无优质教育资源可用，遂以欺诈为由提起诉讼。法院认为平台作为居间人存在虚假宣传行为，构成对消费者知情权的侵害，需承担相应的赔偿责任。

房屋居间侵权责任的防范措施

1. 加强行业自律

相关行业协会应制定更为严格的从业规范，加强对居间人员的职业道德教育和专业培训。

2. 健全信息核实机制

居间机构应当建立完善的房源审核制度，确保房源信息的真实性、完整性。

3. 签订规范合同

委托人与居间机构之间应签订详尽的书面合同，明确双方的权利义务关系，并约定违约责任的具体承担方式。

4. 提高法律意识

广大消费者在选择居间服务时，应充分了解相关风险，保留好交易过程中的一切证据材料，以便在发生纠纷时能够更好地维护自身合法权益。

房屋居间侵权责任的法律适用难点

1. 举证难度较高

房屋居间侵权责任：法律实务与案例解析 图2

在实际诉讼中，委托人往往需要证明居间人的过错行为及其与损失之间的因果关系，这在举证上存在一定难度。

2. 责任边界模糊

在多重居间主体或联合居间模式下，各方的责任划分存在争议，法院需根据具体情况进行综合判断。

3. 赔偿范围界定不清

涉及居间侵权的赔偿范围应包括直接损失和间接损失，但实践中如何量化尚无统一标准。

房屋居间侵权责任问题不仅关系到交易双方的合法权益，更是对整个房地产市场健康发展的重大考验。在当前房地产市场调控政策不断加码的背景下，加强行业监管力度，提升从业者素质，建立健全纠纷预防和解决机制，显得尤为重要。随着相关法律法规的进一步完善和司法实践的积累，房屋居间侵权责任的相关问题将得到更加妥善的解决。

参考文献

1. 《中华人民共和国民法典》

2. 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

3. 相关房屋交易典型案例判决书

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）