终止租店铺合同违约金怎么计算|租赁纠纷处理流程及注意事项

在商业运营中，租店铺合同是一种常见的法律协议，它明确了出租人和承租人在一定期限内的权利与义务。在实际操作过程中，由于各种主客观原因，承租人可能会提前终止合同，这将涉及违约责任的认定及违约金的计算问题。围绕“终止租店铺合同违约金怎么计算”这一核心问题展开探讨，并结合相关法律法规和实际情况，为租赁双方提供实践指导。

终止租店铺合同违约金的法律依据

根据《中华人民共和国合同法》第九十四条以及《房屋租赁司法解释》的相关规定，承租人在合同期未满的情况下提前退租，构成违约行为。出租人可以依法要求承租人承担相应的法律责任，并主张违约金。

在实践中，违约金的数额通常由双方在签订合约定。如果合同中明确约定了违约金条款，则按照约定处理；如果合同没有明确约定，或者约定的违约金过高或过低，可以根据实际损失进行调整。需要注意的是，违约金的主要目的是补偿因承租人提前退租而给出租人造成的经济损失，而不是过分加重承租人的负担。

终止租店铺合同违约金怎么计算|租赁纠纷处理流程及注意事项 图1

终止租店铺合同违约金的计算方法

1. 根据合同约定计算

大多数商业店铺租赁合同都会明确约定违约金的具体比例或金额。双方可以在合同中约定：“如果承租人在合同期未满的情况下单方面解除合同，则需支付相当于三个月租金的违约金。”

案例：假设张三与李四签订了一间店铺的租赁合同，年租金为12万元，租期为3年。合同中约定，如果承租人提前退租则需支付相当于三个月租金（即3万元）的违约金。在实际操作中，只要承租人提前退租，出租人就可以依据这一条款主张违约金。

2. 按照实际损失计算

如果租赁合同没有明确约定违约金数额，或者双方认为合同约定的违约金与实际损失差距较大，则可以依据《中华人民共和国合同法》百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同的一方订立合预见到或者应当预见到的可能损失。”

实践中，实际损失通常包括：

剩余租期的租金收入

寻找新承租人的中介费用

空置期间的房屋维护成本等

需要注意的是，如果约定违约金超过实际损失的30%，则可以根据法律规定请求适当减少。

终止租赁合同纠纷处理流程

1. 双方协商解决

在发生租赁合同纠纷时，应当尝试通过友好协商的方式解决问题。出租人可以要求承租人支付约定数额的违约金，并继续履行合同义务。如果双方能够达成一致意见，则可以通过签署补充协议等形式明确后续的权利义务关系。

2. 第三方调解

如果协商未果，则可以寻求第三方机构进行调解。常见的调解途径包括：

向当地市场监督管理部门投诉；

请求消费者协会介入调解；

通过人民调解委员会主持下的调解。

3. 提起诉讼或仲裁

调解不成的，出租人可以通过向法院提起诉讼或者申请仲裁来维护自身合法权益。在提起诉讼时，出租人需要准备能够证明双方存在租赁关系、承租人违约事实以及实际损失的相关证据材料，包括但不限于：

租赁合同文本；

支付租金的凭证；

违约行为导致的实际损失证明（如空置期的水电费支出）；

4. 执行阶段

如果法院判决或仲裁裁决明确了承租人应当支付违约金的具体数额，则可以进入执行程序，由人民法院强制执行。

终止租赁合同注意事项

1. 在签署租赁合双方应当明确约定以下条款：

租赁期限；

租金标准及支付方式；

违约责任的具体承担方式；

单方面解除合同的条件和程序；

2. 承租人在决定提前终止租赁合应当与出租人进行充分沟通，获取出租人的谅解。如果确实无法继续履行合同，则应当尽量协商一致解除合同，并签署书面协议明确双方的权利义务。

3. 出租人在接受承租人提出的解除合也应做好相应的配合工作，及时办理交接手续并退还押金及相关费用（扣除实际损失部分）。

4. 在整个终止合同过程中，双方都应当注意保留相关证据材料。这包括但不限于书面通知、谈话记录、银行转账凭证等，以便在发生争议时能够及时向司法机关提供有效的证明材料。

案例分析

案例背景：

李四承租张三店铺一间用于经营餐馆，月租金50元，租期三年。合同中约定如果承租人提前退租，则需支付相当于两个月租金的违约金（即10,0元）。在经营一年后，由于生意不景气，李四决定停止经营并提出解除租赁合同。

争议焦点：

李四是否应当支付违约金？

违约金的具体数额如何计算？

法律分析：

根据双方合同约定，承租人提前退租构成违约行为，应当按照约定支付违约金。计算方式是两倍的月租金，即10,0元。

但是，在实际执行过程中可以考虑以下因素：

承租人的实际经营情况；

出租人是否采取措施减少损失（如重新出租店铺）；

双方之前的履约记录；

如果出租人能够证明其因李四提前退租而遭受的实际损失超过10,0元，可以在诉讼中主张更高的赔偿金额。

法院判决：

在司法实践中，法院通常会基于上述因素综合考虑。如果出租人未能提供充分证据证明自身的实际损失，则法院可能会倾向于按照合同约定仅判令承租人支付违约金；但如果出租人的实际损失远远超过违约金数额，则可以要求调整违约金并获得相应的损害赔偿。

终止租店铺合同违约金怎么计算|租赁纠纷处理流程及注意事项 图2

终止租店铺合同涉及的法律问题较为复杂，既关系到合同双方的权利义务平衡，也会影响到正常的商业秩序。在实践中，双方应当严格遵守合同约定，合理行使权利和履行义务；通过友好协商或借助第三方调解机制妥善解决争议；只有在万不得已的情况下才诉诸司法途径。

通过本文的探讨，希望可以为承租人和出租人在终止租赁合提供一些实践指导，避免因违约金问题产生不必要的经济损失和法律纠纷。随着法律法规的不断完善和服务水平的提升，相信商业店铺租赁市场将更加规范有序。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）