跳单违约责任约定|中介服务合同中的跳单条款设计与法律适用

跳单是什么：概念与法律性质

"跳单"，是指在中介服务过程中，委托人（通常是买方或承租人）为了规避支付中介服务费，在已经通过中介公司获取交易信息或达成初步意向后，绕开中介直接与交易相对人完成交易的行为。这种行为实质上是对合同约定的违约行为。

根据《民法典》第965条的规定："委托人在接受中介人的服务后，利用该媒介信息为媒介签订合同的，不得拒绝支付相应的报酬。"这一条款明确确立了跳单行为的违法性及其法律后果。在司法实践中，跳单通常被视为根本违约行为，严重损害中介方的合法权益。

从法律性质上来说，跳单行为主要包括以下特征：

1. 行为人具有主观故意：跳单并非因为客观障碍导致无法履行合同，而是出于逃避支付服务费的目的

跳单违约责任约定|中介服务合同中的跳单条款设计与法律适用 图1

2. 损害结果发生：实际造成了中介方基于中介协议应当获得但未获得的预期收益损失

3. 违反契约精神：破坏了市场经济中诚实信用的基本原则

跳单违约责任的约定要点

在中介服务合同中约定跳单违约责任时，应当注意以下关键点：

1. 合同条款的具体设计

（1）明确列举禁止行为：

直接与交易相对人签订合同

通过其他中介公司完成交易

委托第三方以非公开方式撮合交易

（2）设置经济赔偿条款：

约定具体的违约金数额或计算方法

明确服务费的支付标准和范围

考虑可得利益损失的赔偿范围

（3）设定惩罚性措施：

禁止跳单行为一定期限内不得获得中介方提供的其他服务

将违约信息纳入信用黑名单体系

2. 合同条款的具体适用

案例分析：

某房地产中介公司与张某签订房屋租赁合同，约定佣金为一个月租金。张某找到承租人李某后，在未支付佣金的情况下直接与李某签订租赁合同。中介公司起诉后，法院判决张某需支付约定的佣金，并赔偿预期利益损失。

跳单违约责任的司法认定

1. 损失范围的确定

（1）直接损失：包括已付出的实际服务成本和应得的服务费

（2）可得利益损失：中介方因跳单行为丧失的潜在收益

2. 举证规则的应用

在司法实践中，中介方需要提供充分证据证明：

已经为委托人提供了中介服务

委托人利用了这些服务成果

跳单行为确实导致了损害结果的发生

3. 惩罚性赔偿的适用条件

通常情况下，违约金应当以补偿实际损失为主，惩罚性赔偿需谨慎适用。但若跳单方存在主观恶意，且情节严重，则可以考虑判处惩罚性赔偿。

司法实践中关于跳单纠纷的裁判规则

跳单违约责任约定|中介服务合同中的跳单条款设计与法律适用 图2

1. 合法性的边界问题

中介服务合同中的跳单条款需要符合法律和商业惯例

违约金数额应当合理适度

2. 第三方责任认定

如果买方通过其他渠道完成交易，可能构成对中介方的违约；但如果该第三方也是合法经营，并不知道或不应当知道存在跳单行为，则责任主要落在买方身上。

3. 情节轻重的区分对待

对于恶意跳单且情节恶劣的行为应当从重处理

对于因交易相对人主动联系导致的情况可以适当减轻责任

与建议

1. 合同条款的设计应当在合法范围内寻求利益平衡

2. 在司法实践中，法院通常会根据个案的具体情况作出公正裁判

3. 中介方应当注重合同条款的可操作性和证据保存工作

4. 建议在跳单条款中明确以下几点：

违约责任的具体内容

举证规则的特殊约定

惩罚性赔偿的适用条件

规范的中介服务合同和完善的违约责任约定是预防跳单行为的有效手段。在"互联网 "时代背景下，各方主体应当共同努力，维护良好的市场秩序，促进中介服务业的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）