商场租赁合同的提前退租|违约责任认定与纠纷解决

全文约250字

商场提前退租违约责任？

在现代商业运营中，商场租赁合同是商家与出租方之间确立权利义务关系的重要法律文件。在实际经营过程中，由于各种主客观原因，承租人（即商家）偶尔会面临无法继续履行租赁合同的情况，从而产生提前退租的需求。这种行为在法律上被称为“提前退租”，而由此产生的法律责任则称为“提前退租违约责任”。

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同一旦签订并生效，双方均需严格按照合同约定履行义务。如果承租人在未到合同约定期限的情况下单方面提出退租，则构成违约行为，需要承担相应的法律责任。

商场租赁合同的提前退租|违约责任认定与纠纷解决 图1

围绕商场提前退租违约责任的概念、认定标准、法律后果以及纠纷解决方式展开详细讨论，并结合实际案例进行分析，以期为相关市场主体提供法律参考和实务建议。

商场提前退租的法律性质与认定

（一）提前退租的法律性质

根据《民法典》第七百二十九条至七百三十四条的规定，租赁合同具有相对稳定性和约束性。承租人提前退租能否被允许以及需要承担哪些责任，取决于以下因素：

1. 合同约定：如果租赁合同中明确约定了提前退租的条件和违约责任，则双方应严格按照约定履行。

2. 协商一致：在特殊情况下（如自然灾害、疫情等），承租人与出租人可以协商解除或变更合同，这种情形不属于违约。

3. 法律规定的解除权：如果出现根本性违约或其他法定解除情形（如租赁物严重损坏无法使用），承租人可以主张解除合同而无需承担违约责任。

（二）提前退租的违约认定标准

在司法实践中，法院通常会从以下几个方面判断是否构成违约：

1. 合同是否存在明确约定：如果租赁合同中未约定提前退租条款，则需要看承租人的行为是否符合《民法典》关于合同履行的相关规定。

2. 出租方的实际损失：即使承租人没有明确的违约条款，其提前退租也可能给出租方造成经济损失（如空置期租金损失、重新招商成本等），法院会根据实际情况判令赔偿。

3. 是否协商一致解除：如果双方未达成一致，单方面提出退租即构成违约。

商场提前退租的违约责任形式

（一）继续履行

在租赁合同有效期内，承租人无正当理由提前退租，出租人有权要求其继续履行合同义务。要求承租人支付剩余期限的租金或恢复商铺经营状态。

（二）赔偿损失

如果承租人明确表示不再履行合同义务，且双方无法通过协商解决，则出租人可以主张损害赔偿。具体包括：

1. 未履行期间的租金损失：即从退租之日起至合同期满之日止，按约定的月租金计算。

2. 经营损失：如果出租方能证明承租人的提前退秝始终导致其收益减少（如空置期带来的间接损失），则可要求相应赔偿。

3. 转租费用差额：如果出租人重新出租商铺，但新承秏的租金低于原合同约定，则承租人需补足差额部分。

（三）支付违约金

如果租赁合同中明确约定了违约金条款，则承租人需按照约定数额向出租方支付违约金。需要注意的是，违约金不得过分高于造成的损失（不得超过实际损失的30%），否则法院可能予以调整。

商场提前退租纠纷解决路径

（一）协商解决

双方应尝试通过友好协商的方式达成一致意见。承租人可以承诺支付一定数额的补偿金，或与出租方重新签订分期付款协议。

（二）调解介入

如果协商未果，双方可寻求第三方调解机构的帮助（如当地工商联、行业协会等），争取通过调解达成和解。

（三）司法诉讼

当上述方式均无法解决问题时，出租人可以通过向法院提起诉讼的方式维护自身权益。以下是常见的诉讼请求：

1. 请求判令继续履行合同：要求承租人限期返还商铺并支付剩余租金。

2. 请求判令解除合同，并赔偿损失：如果承租人明确表示不再履行合同，则可以主张解除合同，并要求赔偿未履行期间的租金损失和相关费用。

3. 请求判令支付违约金：依据合同约定，要求承租人支付相应数额的违约金。

实务建议与注意事项

（一）对出租方的建议

1. 合理设置租赁期限：根据商场整体运营计划及承秏经营状况，设定合理的租赁期限和退租条件。

2. 明确违约责任条款：在租赁合同中详细约定提前退租的情形、通知方式以及违约责任。

3. 定期跟踪承租人经营情况：及时发现潜在风险并采取相应措施。

（二）对承租方的建议

1. 谨慎签订合同：深入了解商场运营状况和自身经营能力，避免签订过长或过短的租赁期限。

商场租赁合同的提前退租|违约责任认定与纠纷解决 图2

2. 提前沟通协商：在遇到经营困难时，应时间与出租方沟通，争取达成新的协议。

3. 留存相关证据：如果因不可抗力或其他合法理由需要退租，则需妥善保存相关证明材料。

商场租赁合同的提前退租行为涉及双方权益平衡和法律风险防控。在实践中，应尽可能通过合同条款和协商机制降低违约发生的概率；若不幸发生纠纷，双方也应本着互谅互让的原则，寻求合理解决方案。希望能够为相关市场主体提供有益参考，也为法律实务工作提供理论支持。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）