北京盛鑫鸿利企业管理有限公司拆迁空置房屋的出租与法律风险分析及实务操作

随着城市化进程的加快，房屋拆迁已成为社会经济发展的重要环节。在实践中，许多被拆迁人可能会选择将空置的拆迁房屋进行出租，以期获得一定的经济收益。在实际操作中，这种行为往往伴随着诸多法律风险和不确定性。从法律规定、实务操作、风险防范等方面，对拆迁空置房屋是否可以出租的问题进行全面解析。

拆迁房屋定义与出租的法律依据

在中国大陆地区，拆迁是指为了公共利益需要，依照法律法规规定，通过签订补偿协议或者作出补偿决定的方式，收回国有土地上的房屋的行为。在此过程中，被拆迁人往往会在获得合理补偿后选择新的居住地，也可能在特定情况下继续保留对原房屋的所有权。

根据《城市房屋拆迁管理条例》及相关的司法解释，拆迁房屋的出租行为应当符合法律规定，且不得影响拆迁工作的正常进行。具体而言：

1. 拆迁未完成补偿前的法律状态：若被拆迁人尚未与拆迁人达成补偿协议或未获得相应的补偿安置，原房屋的所有权仍然归属于被拆迁人。从所有权角度来看，被拆迁人有权对自己的房产进行合法处分，包括出租。

拆迁空置房屋的出租与法律风险分析及实务操作 图1

2. 补偿安置后的权利行使：一旦被拆迁人获得了相应的补偿，并且完成了产权的转移手续，则其对原房屋的所有权已经灭失或转移至新的所有人，此时若要出租，则必须基于新的法律关行。

拆迁空置房屋租赁的主要风险

尽管从理论上讲，拆迁房屋在获得相应补偿前可以依法出租，但在实际操作中仍然存在着诸多法律风险和问题：

1. 影响拆迁进度的风险

在许多城市，政府对拆迁工作往往设有明确的时间表。如果被拆迁人选择将空置的房屋用于出租，则可能会引起拆迁工作的延误，从而导致政府部门对其采取强制手段。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被征收人在规定期限内未搬迁的，市、县级人民政府可以作出责令停止施工、不予办理相关手续等行政措施。

2. 拆迁补偿价格争议

拆迁人与被拆迁人之间就补偿金额往往存在一定的争议。如果在租约履行过程中出现问题，则可能导致租金支付与实际补偿金额不一致的情况，从而引发诉讼纠纷。在张三诉某区政府案中，法院指出，若被拆迁人在未获得充分补偿的情况下出租房屋，其后续主张的补偿利益可能会受到限制。

3. 转租问题及优先购买权

在被拆迁人将房屋出租给承租人后，承租人如果希望继续租赁，则需要在拆迁补偿协议签订前明确其权利。如果被拆迁人在未与承租人协商的情况下直接将房屋出售，则承租人的权益可能会受到损害。

拆迁空置房屋租赁的实务操作建议

为了降低上述法律风险，在实际操作中，应当注意以下几点：

1. 充分与拆迁人沟通

在出租拆迁房屋之前，被拆迁人应当与拆迁人进行充分的沟通。通过协商明确租赁行为是否符合拆迁政策，并获取相关政府部门的书面认可。

2. 签订合法有效的租赁合同

租赁双方应当签订详细的租赁合同，其中应明确约定：

a) 租赁期限：考虑到拆迁工作的不确定性，建议将租期设定为短期（如一年），并在合同中注明若因拆迁导致房屋灭失，则租金自动终止。

b) 拆迁条款：在合同中加入专门的拆迁条款，约定若房屋被拆迁，则承租人应当配合搬迁，并且双方的权利义务关系自拆迁之日起解除。

c) 补偿利益分配：如果可能，在合同中明确被拆迁人与承租人在拆迁补偿中的权益分配问题。可以约定租金损失由被拆迁人单方面承担，或者通过其他分担风险。

3. 及时履行拆迁协议

在签订租赁合同后，被拆迁人应当时刻关注拆迁工作的进展，在获得拆迁补偿通知后立即告知承租人，并根据拆迁人的要求停止出租行为或配合完成搬迁。

典型案例分析

为了更好地理解上述问题，我们可以结合一个真实的案例进行分析：

案情简介：某市老城区一房屋被纳入拆迁范围。被拆迁人李四在未获得补偿的情况下，将该房屋出租给王五经营小饭店，约定租期为三年，年租金五万元。

争议焦点：在租赁期间，因拆迁补偿未能及时到位，政府部门对李四的出租行为提出异议，并要求其停止营业。李四认为自己有权出租自有房产，而王五则主张继续履行合同。

法院判决结果：法院最终认定李四的出租行为合法有效，但在获得补偿前不得阻碍拆迁工作的进行。判决王五应当配合政府部门完成搬迁，并由李四承担相应的租金损失。

律师建议

1. 法律风险评估

在考虑将拆迁房屋出租前，被拆迁人应充分评估相关法律风险，并专业律师的意见，以确保自己的行为符合法律规定，避免不必要的纠纷。

拆迁空置房屋的出租与法律风险分析及实务操作 图2

2. 选择合适的租赁模式

根据拆迁工作的进展和自身的经济状况，可以选择短期租赁、季节性租赁或其他灵活的租赁，以降低风险。

3. 加强证据留存

在出租过程中，应当妥善保存所有与租赁相关的文件和证据，包括租赁合同、租金支付凭证等，以便在发生争议时能够提供充分的法律依据。

4. 积极协商解决纠纷

若在租赁过程中出现争议，双方应尽量通过友好协商的解决问题，避免诉诸法院。也可以寻求专业调解机构或仲裁机构的帮助。

拆迁空置房屋的出租行为本身并不违法，但由于涉及公共利益和多方权益，在实践中仍需谨慎对待。被拆迁人应当充分考虑相关法律风险，并在合法合规的前提下进行操作。通过加强与拆迁人的沟通、签订详细的租赁合同及及时履行相关义务，可以有效降低纠纷的发生几率，保障自身合法权益。

希望本文能够为遇到类似问题的读者提供有益的参考和指导。如需进一步帮助，建议专业的房地产律师或法律顾问。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）