北京中鼎经纬实业发展有限公司房屋法院拍卖中的虚假租赁问题及应对策略

在司法实践中，房屋拍卖作为强制执行的重要手段之一，在解决被执行人财产处置问题中发挥着不可替代的作用。近年来随着执行力度的加大，被执行人为了逃避债务、阻碍执行，往往采取各种手段设置障碍，其中最为常见且隐蔽的方式便是虚构租赁关系（以下简称“虚假租赁”）。围绕这一现象展开探讨，分析其表现形式、法律后果及应对策略。

房屋法院拍卖中的虚假租赁是什么？

虚假租赁，是指被执行人与案外人恶意串通，通过伪造租赁合同或其他相关材料，虚构租赁关系，以达到阻碍房屋拍卖或降低拍卖价格的目的。这种行为的本质是被执行人利用“买卖不破租赁”的法律规定，为自己和他人谋取不当利益。

在具体实践中，虚假租赁的表现形式多种多样：

1. 倒签租赁合同：被执行人为掩盖其真实意图，在法院查封房产之前伪造长期租赁合同，甚至将租赁起始时间提前数年。

房屋法院拍卖中的虚假租赁问题及应对策略 图1

2. 混合打款：被执行人与承租人之间通过资金往来虚构租金支付记录，进一步强化虚假租赁的表面真实性。

3. 非法出租查封房产：在法院已经查封房产的情况下，被执行人仍然向外出租，以此证明房产存在租赁关系。

这种行为不仅违反了民事诉讼法的相关规定，还严重损害了申请执行人的合法权益和司法公正。

虚假租赁对房屋拍卖的影响

虚假租赁行为对房屋拍卖的影响是多方面的，主要体现在以下几个方面：

1. 阻碍拍卖进程：由于租赁权的存在，房产的价值评估和拍卖流程将被拖延。被执行人通过虚构租赁关系，使得法院不得不暂停或变更拍卖计划。

2. 降低拍卖价格：即使在带租拍卖的情况下，虚假的租赁期限和租金金额会显着影响竞买人的出价意愿，导致最终成交价格远低于市场价值。

3. 增加交易成本：虚假租赁需要通过法律程序予以解除，这不仅耗费大量司法资源，还增加了被执行人的抗辩成本。

许多案例表明，被执行人通过虚假租赁手段逃避债务的现象呈现出上升趋势。在某个案件中，被执行人苏州华伦企业发展有限公司在法院查封房产后，仍继续将其出租给9位承租人，并声称这些租赁关系真实有效。法院在多次拍卖无人应价的情况下，不得不变更执行策略。

法律对虚假租赁的规制

为了应对虚假租赁这一顽疾，我国《民事诉讼法》和相关司法解释已明确了相应的法律后果：

1. 罚款或拘留：对于被执行人与承租人恶意串通的行为，法院可依法对其采取罚款或拘留等强制措施。

2. 解除租赁关系：在拍卖成交后，虚假租赁关系不受法律保护。买受人可以要求解除租赁合同，并责令承租人限期迁出。

3. 追究刑事责任：对于情节严重、涉及金额巨大的虚假租赁行为，被执行人及相关人员可能面临妨害作证罪或拒不执行判决、裁定罪的刑事追责。

发布的司法解释也进一步明确，在拍卖程序中发现虚假租赁关系的，法院应当主动调查核实，并及时采取措施予以涤除。

应对虚假租赁的具体策略

面对虚假租赁这一顽疾，法院和执行人员需要采取综合手段，既要加大打击力度，又要创新执行方式。以下是几种具体的应对策略：

1. 强化调查核实：在拍卖前对房产的实际使用情况进行全面调查，包括现场查勘、询问周边群众等，尽可能发现虚假租赁的蛛丝马迹。

2. 引入专业评估机构：通过第三方评估机构对租赁关系的真实性进行鉴定，进一步提高判断的准确性和权威性。

3. 建立失信惩戒机制：将被执行人与承租人的恶意行为纳入信用黑名单，限制其参与其他司法程序或商业活动。

房屋法院拍卖中的虚假租赁问题及应对策略 图2

4. 开展专项行动：针对虚假租赁问题严重的地区，法院可以联合当地执法部门开展专项整治行动，形成高压震慑态势。

房屋拍卖中的虚假租赁问题不仅损害了申请执行人的合法权益，也削弱了司法公信力。解决这一问题需要从法律制度、执行手段和信用惩戒等多个层面入手，构建全方位的治理体系。唯有如此，才能确保司法拍卖程序的公正性和效率性，真正实现“阳光司法”的目标。

（本文仅代表个人观点，案例分析均基于已公开资料整理）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）