北京中鼎经纬实业发展有限公司青岛无物业小区的法律问题与治理路径

探索“没有物业管理”的现实困境与社会治理空白

在国内各大城市中，青岛市因其独特的海滨风光和经济发展的活力而备受关注。在城市化进程不断加快的背景下，青岛市也面临着一个不容忽视的问题——部分居民社区缺乏专业的物业服务管理，即的“无物业小区”。这一现象不仅影响着居民的生活质量，更折射出基层社会治理体系中的一个重要议题。

无物业小区是指那些没有建立正规物业管理体制的居住社区。这类社区中，公共设施维护、环境卫生保洁、安全保卫等基础服务往往处于缺位状态，服务质量参差不齐，难以满足业主的基本需求。统计数据显示，青岛市目前仍有超过10%的居民社区属于无物业管理状态。这种管理真空不仅影响着城市环境面貌，更是社会治理体系中的一个显着短板。

青岛市的无物业小区主要集中在老城区、城乡结合部等区域。这些社区普遍存在基础设施老化、公共空间狭隘等问题，加之物业管理长效机制缺失，导致居民生活品质难以得到有效保障。从法律层面来看，这一问题涉及《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等多个法律法规的贯彻落实情况。

青岛无物业小区的法律问题与治理路径 图1

无物业小区面临的法律困境：现有法规与执行障碍

根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定："改建、重建建筑物及其附属设施，或者改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，必须由专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。"这一条款为业主任公廨事务决策提供了法律依据，但在实践中往往面临执行障碍。

在青岛市的部分无物业小区中，由于业主委员会成立难、自治机制不健全，导致许多合法权利难以实现。一些小区虽然在形式上有业主大会，但实际运行中常流于形式，难以形成有效决议。这使得小区的日常维护和管理陷入困境。

另一个突出问题是，《物业管理条例》规定的"物业服务企业退出机制"在部分区域未能得到有效落实。当现有的物业公司因各种原因无法继续提供服务时，往往会出现真空期，新的物业服务企业难以接手，导致小区长时间处于无管理状态。

社区自治与法律保障：青岛无物业小区的治理出路

业主委员会作为社区自治组织，在物业管理中扮演着关键角色。青岛市的部分无物业小区已经尝试通过强化业主委员会的功能来弥补管理空白。崂山区某居民社区便是一个典型案例，该社区通过加强业委会建设，成功引进了专业物业服务企业。

社区自治机制的完善需要法律制度的保障和政策支持。政府部门应当为业委会的成立和运作提供必要的指导和服务，帮助其建立健全组织架构和议事规则。市南区近年来在推进"强居委、活业委"方面进行了有益尝试，通过建立社区治理创新中心，整合各类资源支持业委会工作。

在部分无物业小区中，居民自治模式正在形成新的发展趋势。黄岛区某社区探索出的"居民自管模式"，通过建立居民自治小组，实现了对公共事务的有效管理。这种模式虽然不是专业物业服务的替代品，但在特定条件下能够较好地满足基本管理需求。

创新治理机制：构建多元化物业管理体系

政府购买服务是无物业小区困境的重要途径。青岛市市北区近年来在试点"政府购买物业服务"项目中取得了积极成效，通过公开招标选聘专业物业服务企业，为困难社区提供基础性物业服务。

社会资本的引入也为无物业小区治理提供了新的思路。崂山区某街道办事处与当地一家连锁物业公司达成合作，探索"以商养区"模式，在提供基本物业服务的通过多种经营实现自我造血。

在崂山区的一个老旧小区，由街道牵头组织成立了"社区物业联席会议"制度，整合辖区内的多个物业服务主体共同参与小区治理。通过建立多方协调机制，实现了资源的优化配置和服务质量的有效提升。

完善法律体系与推进基层社会治理创新

青岛市无物业小区的治理实践表明，这一难题需要从完善法律法规、创新治理体系、强化政府责任等多个维度入手。推动基层政府深化放管服改革，引导多元主体参与社区治理，是实现无物业小区可持续管理的关键。

青岛无物业小区的法律问题与治理路径 图2

借鉴国内外先进经验，青岛市正在探索建立"街道吹哨、部门报到"的快速响应机制。通过这一机制，确保在出现物业管理服务空白时能够及时介入，有效维护居民权益和社区秩序。

青岛市将围绕构建全覆盖、专业化、可持续的物业服务体系这一目标，在法治化轨道上推进基层社会治理创新，为创建人民满意的宜居城市提供坚实保障。

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