邻居打扰引发租赁合同终止纠纷：法律适用与实务探讨

在现代都市生活中，邻里关系的和谐与否直接影响着许多家庭的生活质量。尤其是在城市化进程不断加快的背景下，住房资源紧张，邻里之间的互动频率增加，由此引发的各类纠纷也逐渐增多。围绕一个典型的“邻居打扰导致租赁合同终止”的案例展开分析，探讨其中涉及的法律问题以及实务处理要点。

随着我国房地产市场的快速发展，房屋租赁市场也呈现出繁荣态势。在这背后，因邻里关系不佳而导致的租赁合同纠纷案件屡见不鲜。一些承租人因无法忍受邻居的干扰而选择提前终止租赁合同，这种行为引发了房东与承租人之间的法律争议。结合司法实践和相关法律规定，深入探讨此类案件的处理规则，并提出相应的实务建议。

案例分析

邻居打扰引发租赁合同终止纠纷：法律适用与实务探讨 图1

在事可达经济信息有限公司诉好邻居商业管理有限公司一案中（以下简称“事可达公司”与“好邻居公司”案件），法院认定事可达公司在租赁期限未届满前单方面终止合同的行为不符合法律规定。但最终判决确认双方的租赁合同于2021年10月27日终止履行，判令好邻居公司返还剩余租期的租金及相关费用。

案情简介

事可达公司与好邻居公司签订了一份房屋租赁合同，约定承租商业用房用于经营。在合同期限尚未届满时，事达公司以“邻居干扰”为由提出解除合同。尽管好邻居公司未同意解除，但在事达公司搬离并交还钥匙后，好邻居公司收回了出租的房屋。

争议焦点

1. 承租人是否有权因“邻居干扰”单方面终止租赁合同？

2. 在房东不同意解除合承租人的搬离行为是否构成违约？

法律评析

根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁合同作为一种民事合同，双方应当遵循合同约定履行义务。如果一方提出解除合同，需要具备法定或者约定的解除条件。在本案中，事达公司并未提供充分证据证明“邻居干扰”已经构成对其经营活动的重大影响，并且缺乏合同约定或法律规定的解除条件。

根据《民法典》第七百一十一条，“因不可归责于承租人的原因而使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；但是，当事人另有约定的除外。”本案中“邻居干扰”并不属于上述情形，因此事达公司无权单方面解除合同。

法院判决的启示

尽管事达公司主张因“邻居干扰”导致其无法正常经营，但法院并未支持其解除合同的请求。原因是：

1. 缺乏明文规定：“邻居干扰”并非《民法典》或相关司法解释中明确列举的法定解除情形。

2. 举证责任未能完成：事达公司需提供证据证明“邻居干扰”对其经营造成了实质影响，但其提供的证据不足以支撑主张。

法院基于双方之间的租赁合同关系已经实际终止的事实，判令各自返还相应的权利义务。这一判决结果为实务中处理类似案件提供了重要参考。

法律适用与实务建议

相关法律规定

1. 合同法原则：根据《民法典》第五百二十六条，合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。

2. 出租人权利义务：《民法典》第七百零八条明确规定了出租人的维修和安全保证义务。但“邻居干扰”并非出租人的责任，承租人无权以此为由解除合同。

3. 约定优先原则：若租赁合同中明确约定了解除条款，则应依照合同履行；否则，需结合《民法典》的相关规定处理。

实务建议

1. 签订合明确条款：在签订租赁合双方应当对可能影响合同履行的事项进行详细约定。若因第三方原因导致承租人无法正常使用租赁物，则可约定相应的解决或止损机制。

2. 及时沟通与协商：当邻里关系出现紧张时，双方应通过友好协商的解决问题，避免矛盾激化。

邻居打扰引发租赁合同终止纠纷：法律适用与实务探讨 图2

3. 固定证据：如果确因“邻居干扰”影响了正常的经营活动，承租人应当注意收集相关证据，如照片、录音、证人证言等，为可能的法律程序做好准备。

司法视角下的裁判思路

在司法实践中，法院在处理类似案件时通常会综合考虑以下因素：

1. 合同条款：严格按照租赁合同的具体约定进行判断。

2. 实际影响：承租人需证明“邻居干扰”对其经营活动造成实质性损害。

3. 过错责任：如果出租人能够证明承租人的解除行为无正当理由，则可以认定其构成违约。

在城市化进程中，邻里关系的重要性日益凸显。因“邻居打扰”引发的租赁合同纠纷案件虽然常见，但并非没有解决途径。关键在于双方应本着诚实信用的原则，在法律框架内妥善处理争议。对于承租人而言，单方面解除合同应持谨慎态度；而对于出租人，则应在日常管理中积极维护良好的邻里关系，避免因第三方干扰影响到承租人的正常使用。

通过本文的分析司法实践对“邻居打扰”这一情形采取了相对严格的立场。除非有明确的约定或充分的证据支持，否则承租人无权单方面终止合同。这样的裁判思路既符合法律规定，也兼顾到了租赁市场的稳定性和交易安全的保护。

随着《民法典》及相关司法解释的进一步细化，类似案件的处理规则将更加清晰。这不仅有助于维护各方合法权益，也为城市邻里关系的和谐发展提供了重要的法律保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）