二手房买卖合同终止|买方终止合同的情形与法律后果

随着我国城市化进程的加快，二手房交易市场日益繁荣。在实际交易过程中，由于各种不可预见的因素影响，买房人（以下简称“买方”）单方面要求解除或终止购房合同的情形屡见不鲜。从法律角度详细阐述买方终止二手房买卖合同的各种情形、处理流程及法律后果。

二手房买卖中的合同终止？

二手房买卖合同是指买方与卖方就存量商品房买卖达成的书面协议，是双方权利义务的主要载体。根据《中华人民共和国民法典》第563条的规定，有下列情形之一的，合同的权利义务关系终止：

1. 债务已经按照约定履行；

二手房买卖合同终止|买方终止合同的情形与法律后果 图1

2. 合同解除或变更；

3. 双方协商一致同意终止；

4. 因不可抗力导致无法履行。

在二手房交易中，买方终止合同通常是指因特定事由行使法定解除权或者协议终止合同的情形。这种行为会对双方造成一定的法律效力和经济影响。

买方终止合同的主要情形

根据司法实践，买方要求终止合同的情况大致可分为以下几类：

（一）卖方违约导致的买方终止权

1. 未按期交付房屋：卖方未能在约定时间内完成腾房并交付，导致买方无法按计划入住。

2. 房屋质量瑕疵：卖方故意隐瞒房屋重大质量问题（如主体结构隐患、严重漏水等），致使买方目的无法实现。

3. 擅自提高价格：买卖双方签订合同后，因房价上涨，卖方单方面要求加价或更改变约条件。

4. 拒绝配合贷款审批：卖方无故拖延或拒绝提供办理按揭所需材料，导致贷款无法获批。

（二）买方自身原因导致的终止

1. 购买资格丧失：

买方因限购政策限制失去购房资格；

非首套房情况下，家庭成员情况变化（如再婚、生育等）影响房贷申请。

2. 资金不到位：

因个人经济状况恶化导致首付或月供无法支付；

投资决策失误引发流动性问题。

（三）政策法规变动引起的终止

1. 政府出台新的限购政策；

2. 调整贷款利率和首付比例；

3. 房地产税试点等影响市场环境的政策变化。

（四）不可抗力事件

1. 自然灾害（如地震、洪水、台风等）；

2. 战争或社会动荡影响；

3. 政府行为（如城市规划调整、征收征用等）。

二手房买卖合同终止|买方终止合同的情形与法律后果 图2

买方终止合同的处理流程

当买方决定终止合应当遵循以下程序：

（一）收集证据

1. 合同文本及相关补充协议；

2. 交易过程中的往来函件、记录；

3. 违约行为的具体证据材料（如照片、录音录像等）。

（二）提出终止申请

买方应向卖方发出《合同终止通知书》，明确说明终止事由，并附相关证据证明材料。通知应当采取书面形式并通过公证送达，以保证文书的法律效力。

（三）协商解决或提起诉讼

1. 双方可就解除事宜进行友好协商，达成一致后签署《协议书》；

2. 协商未果的，买方可以向当地人民法院提起诉讼，请求判令终止合同并主张相应损害赔偿。

买方终止合同的法律后果

（一）对卖方的影响

1. 丧失交易机会：买方因行使终止权而放弃购房；

2. 责任承担：卖方有过错行为的情况下需承担相应法律责任，包括退还定金、赔偿损失等。

（二）对买方的影响

1. 经济损失：

支付的首付款及相关费用不予返还；

丧失投资收益机会。

2. 购房计划受阻：需重新寻找合适房源，导致交易成本增加。

（三）中介服务费处理

1. 若合同终止系买方违约，则中介费通常由买方承担；

2. 若因卖方原因导致终止，中介费可协商退还或向卖方主张赔偿。

如何防范和减少纠纷？

为避免发生不必要的纠纷，买卖双方应当：

仔细阅读并严格履行合同约定；

及时沟通协商解决争议；

在签订合同前充分做好尽职调查；

聘请专业房地产律师全程提供法律支持。

二手房交易涉及金额大、周期长，合同终止问题直接影响交易成败。买方作为需求方，在行使终止权时应当谨慎行事，综合考虑自身情况和市场环境变化。未来随着法律法规体系的不断完善以及实务经验的积累，相信对于此类纠纷的处理会更加规范透明。

在实际操作中，建议买卖双方在签订合就可能的风险点进行充分约定，并在必要时寻求专业机构的帮助，以最大限度地保护自身合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）