租房遇到违建房屋如何终止合同|法律依据与实务操作指南

租房过程中遇到的违建房屋？

在城市化进程不断加快的今天，租房已成为许多人的主要居住方式。在实际租赁过程中，租客可能会遇到一些特殊问题，承租的房屋存在违章建筑（以下简称“违建”）的情况。这种情况下，租客往往会陷入两难境地：一方面担心提前退租可能承担违约责任；又难以忍受继续居住在安全隐患较大的环境中。租房过程中遇到的违建房屋？何时可以合法终止租赁合同？结合相关法律法规与实务案例，详细解析这一问题，并为租客提供实用的操作建议。

租房遇到违建房屋的具体情形

“违建”，是指未经批准或者违反城乡规划法等相关法律法规而建设的建筑物或构筑物。在租房过程中，承租人可能遭遇的违建情况主要包括以下几种：

租房遇到违建房屋如何终止合同|法律依据与实务操作指南 图1

1. 整栋房屋为违章建筑：些城乡结合部的小产权房、未取得正规审批手续的自建房等。

2. 部分房屋为违章建筑：房东在合法房屋的基础上违规加盖楼层或扩建房间，超出了规划许可范围。

3. 房屋用途违法：将商业用房改为住宅出租，或者将公共设施改作他用等情况。

租房过程中发现违建房屋后的法律依据与权利救济

当租客在租房过程中发现所承租的房屋存在违章建筑时，应当如何处理？根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，租客有权采取合法手段维护自身权益，主要包括以下几点：

1. 及时解除租赁合同

根据《民法典》第七百二十八条、第七百三十一条的规定，如果承租人发现房屋存在重全隐患或无法按照约定用途使用时，可以主张解除合同，并要求房东退还已经支付的租金及押金。《城乡规划法》第六十四条规定，违法建设的建筑物可能被相关部门责令限期拆除，这种情况下房屋的实际价值和安全性将大打折扣，直接影响承租人的正常使用权益。

2. 请求损害赔偿

如果因违建导致房屋无法正常使用或造成其他损失（如安全隐患引发的事故），承租人可以依据《民法典》百七十九条的规定，要求房东承担相应的赔偿责任。

3. 向行政机关举报

承租人有权向当地城乡规划部门或其他相关行政主管机关举报违建行为。根据《城乡规划法》第六十五条规定，相关部门应当依法处理，并采取责令停止建设、限期拆除等措施。如果违法行为未被及时查处，承租人可以通过法律途径要求政府部门履行职责。

租房遇到违建房屋时终止合同的具体操作步骤

在实际操作中，当租客发现所承租的房屋存在违建情形后，应当采取以下步骤：

1. 收集证据

（1）保留与房东签订的租赁合同及相关补充协议；

（2）拍摄房屋现状的照片或视频资料，尤其是证明违规建筑的部分；

（3）向当地城乡规划部门查询该房屋的合法性情况。

2. 书面通知房东协商解除合同

根据《民法典》第五百六十二条的规定，承租人可以与房东协商一致解除合同，并要求退还尚未履行期间的租金及押金。建议在通知书中明确指出违约事实及相关法律依据，确保自身权益不受侵害。

3. 申请仲裁或提起诉讼

如果房东拒绝配合解除合同或赔偿损失，承租人可以通过向租赁纠纷调解机构申请调解，或者直接向人民法院提起诉讼，要求解除合同并主张相应权益。

4. 保留好所有沟通记录与凭证

包括电话录音、短信往来、聊天记录等，这些都可以作为后续维权的重要证据。

法律风险提示与实务建议

1. 谨慎签订租赁合同

在租房前，务必核实房屋的合法性情况，确保房屋具备《不动产权证书》或《建设用地规划许可证》等相关手续。

2. 明确约定违约责任

如果在签订合已经发现房屋存在一定的问题（如正在办理相关手续），可以在合同中明确约定解除条款及违约责任，以减少日后发生争议的风险。

3. 及时采取行动

发现违建后不要拖延时间，应当尽快与房东沟通或寻求法律帮助。如果在租赁期内因政府行为导致房屋被拆除，承租人可能还会面临额外的经济损失。

4. 政策动态

租房遇到违建房屋如何终止合同|法律依据与实务操作指南 图2

不同地区的违章建筑认定标准和处理方式可能存在差异，建议承租人密切关注当地相关政策法规的变化，并及时调整自身维权策略。

典型案例分析

案例一：整栋房屋为违建

甲通过中介公司承租了一套位于城乡结合部的三居室，租金每月30元。入住后不久，甲发现该房屋未取得任何合法报建手续，属于典型的违章建筑。经查询，当地城乡规划部门已将其纳入拆除范围。甲可以依据《民法典》第七百二十八条的规定解除合同，并要求中介公司及房东退还已经支付的押金和租金。

案例二：部分房屋为违建

乙租赁了一套两居室，房东在承租期间将阳台加盖了一个小房间用于出租。乙发现后以安全隐患为由要求解除合同并退费，但房东拒绝履行。乙通过法律途径起诉，法院支持了其解除合同的诉求，并判令房东退还部分租金及押金。

在租房过程中遇到违建房屋是许多承租人可能面临的棘手问题。为了更好地维护自身权益，租客应当了解相关法律法规，在发现问题后及时采取合法手段解决问题。希望本文的内容能够为面临类似困扰的读者提供一些实用的指导与帮助。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）