商铺租期合同终止协议的法律要点解析与实务操作指南

随着我国商品经济的快速发展，商铺租赁市场日益繁荣，与此商铺租期合同终止的问题也逐渐凸显。在实际商业运营中，由于各种主客观因素的影响，承租人与出租人之间可能会因多种原因导致租赁关系提前终止。从法律角度对“商铺租期合同终止协议”这一主题进行系统阐述，并结合实务操作中的常见问题提出相应的解决建议。

商铺租期合同终止协议？

商铺租期合同终止协议是指在商铺租赁合同履行期间，由于种原因导致租赁关系不能继续维持，双方当事人协商一致或基于法律规定解除租赁合同所签订的协议。该协议的核心内容是明确终止租赁的具体事由，并就租金结算、押金退还、场地交接等后续事宜达成共识。

从法律性质上看，商铺租期合同终止协议属于《民法典》规定的合同变更或解除的一种特殊形式。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十九条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”《民法典》第七百三十条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。商铺租期合同终止协议既可能基于双方合意提前终止租赁关系（协商解除），也可能因法律规定或合同约定的条件成就而发生自动终止。

商铺租期合同终止协议的法律要点解析与实务操作指南 图1

商铺租期合同终止的主要情形

根据实际情况，商铺租期合同终止的情形主要包括以下几种：

1. 协商一致解除

双方当事人在平等自愿的基础上达成一致意见，提前结束租赁关系。这种情形是最常见的终止方式，通常发生在承租人因经营不善、资金链断裂或其他个人原因无法继续履行合。

商铺租期合同终止协议的法律要点解析与实务操作指南 图2

2. 单方解除权的行使

根据《民法典》第七百二十九条规定，如果承租人未按照约定支付租金或擅自转租、闲置商铺等违约行为，出租人有权提前终止合同。反之，若出租人未能履行修缮义务或其他严重影响承租人正常经营的行为，承租人也可主张解除。

3. 法定解除条件成就

如果租赁物存在重大质量问题或不符合约定用途，导致承租人无法实现合同目的，则可以依法解除合同。在些司法实践中，房屋因年久失修发生坍塌事故，显然属于根本违约，可以行使法定解除权。

4. 政策性调整或不可抗力

在个别特殊情况下（如政府征收、城市规划调整等），即使双方都不希望终止租赁关系，也会因为外部因素导致合同无法继续履行。这类情况通常需要通过司法程序确认是否构成不可抗力，并根据《民法典》的相关规定公平处理。

商铺租期合同终止协议的主要内容

一份完整的商铺租期合同终止协议应当包括以下核心条款：

1. 终止原因

明确列举导致租赁关系提前终止的原因，协商一致、违约行为或不可抗力等。建议尽量使用法律术语并引用具体条文，以确保法律效力。

2. 终止时间

约定具体的终止日期，并明确自该日起双方不再承担原合同中的义务和责任。

3. 租金结算

对未履行部分的租金进行清算，明确已付租金的退还以及尚未支付部分的处理方案。是否需要退还未使用的预付租金或押金。

4. 财产交接

列明租赁物及相关设施设备的具体状态，并约定双方在终止后应如何办理返还手续。建议拍照留档，避免因移交问题产生争议。

5. 违约责任

如果存在违约行为，需明确违约方的责任范围及赔偿金额。若承租人提前退租，则可能需要支付违约金或承担未履行期间的损失。

6. 其他约定事项

包括通知、争议解决机制等补充条款。建议双方协商一致后将所有重要事项在此部分予以明确。

商铺租期合同终止协议的注意事项

在签订终止协议时，承租人和出租人都应当注意以下几点：

1. 全面审查原租赁合同

签订终止协议前，要对原租赁合同进行全面审查，特别关注提前终止的相关条款是否符合法律规定。

2. 保留相关证据材料

包括租赁合同、租金支付凭证、通知函件等所有与租赁关系相关的文件资料，这些都可能成为日后解决争议的重要证据。

3. 专业法律意见

在复杂的商业租赁关系中，建议双方聘请专业律师参与谈判和协议签订过程，以确保自身合法权益不受损害。

4. 严格履行备案程序

根据《民法典》及相关地方性法规的规定，部分城市的商铺租赁合同需要在政府相关部门进行备案。终止协议生效后也应按照规定办理相应的变更登记手续。

5. 及时处理交接事宜

双方应在约定时间内完成租赁物的返还和场地交接工作，确保后续经营活动顺利开展。

典型案例分析

在司法实践中，关于商铺租期合同终止的纠纷较为常见。以下是一个具有代表性的案例：

案情简介：

承租人与出租人签订为期5年的商铺租赁合同，约定月租金为1万元。半年后，因承租人经营不善导致资金链断裂，无法按时支付租金。双方协商未果，出租人向法院提起诉讼要求解除合同并追究违约责任。

裁判结果：

法院认为，承租人的行为构成根本违约，支持出租人解除租赁合同的请求，并判令承租人支付到期未付租金及相应的违约金。

法律评析：

本案中，出租人的单方解除权得以实现，符合《民法典》第七百二十九条的规定。承租人在无法继续履行合应积极与出租人协商，避免因违约行为承担额外损失。

商铺租期合同终止协议作为商业地产运作中的重要法律文件，其签订和履行直接关系到双方的合法权益。在实务操作中，建议双方当事人秉持诚信原则，充分协商并严格遵守法律规定。通过规范化的流程和专业的法律支持，可以有效降低终止过程中的法律风险，确保商业活动的顺利开展。

本文通过对商铺租期合同终止协议的法律性质、适用情形及注意事项进行系统分析，希望能够为相关实务操作提供有益参考。在复变的经济环境下，准确理解和把握租赁关系中的法律风险点尤为重要。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）