物业公司合同终止|能否取消物业服务协议的终止

物业公司合同终止：探讨能否解除或撤销物业服务协议的终止

随着我国房地产市场的快速发展，物业管理行业也随之蓬勃兴起。物业公司与业主之间基于物业服务合同建立了权利义务关系。在日常生活中，物业合同终止的情形也屡见不鲜。当物业公司提出终止合业主往往会产生疑问：这种终止行为是否合法？如非法，能否通过法律途径予以取消或撤销？从法律角度深入探讨这一问题，并结合实际案例进行分析说明。

物业公司合同终止？

物业公司合同终止|能否取消物业服务协议的终止 图1

物业合同的终止是指物业服务企业与业主之间基于物业服务合同所确立的权利义务关系的终结。根据《民法典》第九百三十七条、第九百四十六条等条款的规定，物业合同的终止可以通过协商一致解除、合同约定的终止条件成就或法定情形的出现而发生。

实践中，物业合同终止的情形主要包括以下几种：

1. 合同期限届满：合同约定的服务期限到期后，双方未续签；

2. 业主委员会重新选聘物业公司：通过招标或其他方式选定了新的物业服务企业；

3. 物业公司主动提出解除或退出服务：因经营不善、管理问题或特殊原因无法继续提供服务；

4. 法定终止情形：如发生不可抗力事件导致合同无法履行等。

能否取消物业公司合同的终止？

在特定情况下，物业公司单方面提出的合同终止行为可能会被认定为无效，从而允许业主通过法律途径撤销合同终止。以下几种情况可能导致物业合同终止被撤销：

1. 物业公司存在根本违约行为

根据《民法典》第五百二十四条的规定，当一方当事人未按约定履行债务或履行方式与约定不符，导致对方无法实现合同目的时，对方有权解除合同。如果物业公司主动提出终止，却未达到法定或约定的终止条件，则可能构成根本违约。

案例分析：某小区业主委员会因对物业公司服务不满而要求其限期整改。物业公司在整改期未届满前擅自撤离小区并单方面终止合同，导致小区陷入无人管理状态。法院认定物业公司的行为属于严重违约，并判决其恢复服务或承担赔偿责任。

2. 业主委员会未尽到通知义务

根据《民法典》第九百五十条的规定，业主委员会作出解除物业服务合同的决定应当依法召开业主大会并予以公示。如果业主委员会在未履行法定程序的情况下擅自终止合同，则该行为可能被认定为无效。

3. 存在欺诈或显失公平情形

如果物业公司为了谋取不当利益故意编造事实、隐瞒真相，或者以条款强迫业主接受不合理的条件，导致合同终止，则受损方有权请求法院撤销合同终止。

4. 物业公司的单方面终止违反诚信原则

在某些情况下，物业公司出于商业竞争或其他非正当目的主动退出服务，可能构成对业主权益的损害。如果业主能够证明物业公司的行为违背了诚实信用原则，法院可能会判决其继续履行合同或恢复服务。

如何认定物业公司合同终止是否合法？

对于能否取消物业公司合同终止的问题，应当从以下几个方面进行审查和判断：

1. 合同约定条款：需要查阅物业服务合同中关于合同终止的具体约定。如果物业公司的行为符合合同中的终止条件，则通常被视为合法；反之，则可能构成违约。

2. 履行情况与终止程序：要审查物业公司是否按照法定程序和合同约定的方式提出终止请求。未尽到通知义务或未穷尽其他解决方式而直接终止合同的，往往会被认定为无效。

3. 业主权益保障：法院在审理此类案件时会重点考量业主的知情权、参与权和选择权是否得到尊重，是否存在损害业主公共利益的情形。

4. 实际管理状况：如果物业公司的退出导致小区管理陷入混乱状态，危及业主生活安全或财产安全，则往往会倾向于维护原合同的有效性。

实际案例分析与法律启示

典型案例一：

某物业公司因经营不善提出退出小区管理，并向业委会提交了终止合同通知书。但随后该物业公司却拒绝移交相关资料和设施，导致新物业公司无法正常接盘。法院认为物业公司的行为构成违约，判决其继续履行合同直至完成交接程序。

典型案例二：

业主委员会在未召开业主大会的情况下单方面与某物业公司解除合同，并支付了相应赔偿金。部分业主对此表示反对并提起诉讼，要求确认终止行为无效。最终法院支持了原告的主张，认为业委会的行为违反了民主决策程序。

从上述案例物业合同终止是否合法不仅取决于合同条款和法律规定，还涉及到对业主权益和公共利益的保护。只有当物业公司或业主委员会完全履行程序义务，并基于正当理由提出终止时，其行为才会被认定为有效。

如何避免物业合同终止争议？

为了减少物业合同终止引发的纠纷，在实践中可以从以下几个方面着手：

1. 完善合同条款：在签订物业服务合应当明确约定合同终止的具体条件、程序和违约责任，最大限度降低争议风险。

物业公司合同终止|能否取消物业服务协议的终止 图2

2. 严格履行法定程序：无论是物业公司还是业主委员会提出终止请求，都应严格遵守《民法典》及相关法规的规定，依法召开会议并进行公示。

3. 加强沟通协商：在出现矛盾时，双方应当通过友好协商或第三方调解的方式寻求解决方案，避免直接诉诸法律。

4. 强化管理责任：物业公司应当提高服务质量，及时响应业主的合理诉求；业主也应增强法治意识，理性维护自身合法权益。

物业合同的终止不仅是物业服务企业与业主之间权利义务关系的终结，更是对后续物业管理服务交接的重要考验。只有在充分尊重法律规定和契约精神的基础上，才能最大限度保障各方利益，促进社区和谐稳定发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）