确认物业服务合同终止|法律实务操作与风险防范

确认物业服务合同终止？

在物业管理领域，"确认物业服务合同终止"是一个重要的法律程序。它指的是当满足特定的法定或约定条件时，物业服务合同双方之间的法律关系正式结束的行为。这一过程不仅涉及合同权利义务的终止，还可能包含财产清算、违约责任认定等后续事宜。

从实务操作的角度来看，物业服务合同的终止往往伴随着复杂的法律问题。一方面，合同终止可能是由于业主大会换届、物业公司退出服务等原因；在某些情况下，合同终止可能因单方违约或不可抗力事件而触发。准确确认物业服务合同是否符合终止条件，并妥善处理后续事宜，是物业管理法律实务中的核心问题。

确认物业服务合同终止|法律实务操作与风险防范 图1

从法律规定、司法实践和操作实务三个维度进行全面阐述，为相关从业者提供参考。

确认物业服务合同终止的法律规定

根据《中华人民共和国民法典》及相关配套法规的规定，物业服务合同的终止主要基于以下几种情形：

（一）合同期限届满

大多数物业服务合同都会约定一定的服务期限。如果合同到期后双方未达成续签协议，则合同自动终止。在实践中，需要注意以下问题：

1. 合同期限届满前的告知义务：根据《民法典》第九百五十六条，如果物业服务人单方面决定不再续约，需提前通知业主委员会。

2. 服务期限届满后的过渡期处理：合同到期后，双方应就交接事宜达成一致。

（二）单方解除权的行使

在特定情况下，合同任一方可以主张解除合同。

- 业主大会或业主委员会的决定：如果业主大会作出解聘物业服务人的决议，则合同自表决通过之日起终止。

- 物业公司违约：如物业服务质量严重不符合约定标准，可能导致业主单方面解除合同。

（三）不可抗力事件

根据《民法典》第五百六十三条，因不可抗力导致无法履行物业服务合同的，双方均可主张解除合同。在疫情期间，部分小区因封控原因导致物业公司无法正常运营，此时法院可能支持物业公司的终止请求。

（四）约定终止条件达成

合同中通常会设定某些特定条件作为合同终止的标准，服务质量未达标、收支不透明等。当这些条件达成时，合同可以依法终止。

司法实践中如何确认物业服务合同终止

在司法实务中，法院对物业服务合同终止的审查往往比较严格，需要综合考虑以下因素：

（一）主体资格确认

在处理物业纠纷案件时，法院会对双方的主体资格进行审查。

- 物业公司是否具备合法资质；

- 业主委员会是否经过合法程序选举。

（二）终止条件的事实认定

在确认物业服务合同是否应当终止时，法院会重点关注以下问题：

1. 合同到期时间：是否存在续签或自动顺延的情形。

2. 解除通知的送达：尤其是针对业主大会作出解聘决议的情况。

3. 违约行为的真实性：如物业公司是否存在服务质量不达标的行为，或者业主方是否拖欠物业费。

（三）损害赔偿问题

如果一方因合同终止而遭受损失，法院会根据具体情况判决违约方承担相应的赔偿责任。

- 如果物业公司在未尽通知义务的情况下擅自退出，可能需要赔偿业主因此产生的额外支出。

- 如果业主委员会未经正当程序解聘物业公司，则需向对方支付合理的补偿。

实务操作中的注意事项

（一）加强前期合同管理

在物业服务合同订立阶段，双方应当就以下内容达成明确约定：

- 合同期限；

- 终止条件；

- 解除通知的送达方式及期限；

- 后续交接事宜。

（二）规范终止程序

当确需确认物业服务合同终止时，建议采取如下操作：

1. 召开业主大会：对于由业主决定的解聘事项，必须严格遵守民主程序。

2. 发出书面通知：无论是物业公司还是业主方，在行使单方解除权前，均应向对方发出正式通知，并保留送达证据。

确认物业服务合同终止|法律实务操作与风险防范 图2

3. 做好交接工作：包括财务资料、档案文件等的移交，避免因交接不善引发纠纷。

（三）及时固定证据

在物业服务合同终止过程中，双方应妥善保存相关证据材料。

- 物业服务期间的收支明细；

- 业主对服务质量的反馈记录；

- 解除通知函及其送达回执。

这些证据在后续可能发生的争议中将发挥重要作用。

确认物业服务合同终止不仅是物业管理活动中的常见问题，也是法律实务中的难点所在。随着近年来物业纠纷案件的增多，相关法律法规也在不断完善中。

在处理此类问题时，需要注意以下几点：

- 加强前期规范管理；

- 建立健全的风险预警机制；

- 通过多元化途径解决矛盾，调解、仲裁等方式。

只有在法律框架内妥善处理物业服务合同终止问题，才能更好地维护各方合法权益，促进物业管理行业的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）