长租公寓出问题终止合同的法律问题及应对策略

随着我国城市化进程的加快和人口流动性的增加，长租公寓作为一种租赁方式，逐渐受到市场青睐。由于种种原因，长租公寓在实际运营过程中可能会出现多种问题，进而导致承租人需要提前终止合同的情况。就长租公寓出问题时的合同终止法律问题进行详细阐述。

长租公寓的基本概念和存在的问题

长租公寓出问题终止合同的法律问题及应对策略 图1

长租公寓是指专为租赁市场设计的、提供长期居住服务的产品，一般是由房地产开发企业、专业运营机构或个人投资者将自有房源或托管房源按照标准化服务的要求出租给承租人使用的租赁住宅。与传统的个人出租住房相比，长租公寓具有专业化程度高、服务体系完善等优点。

但在实际运行中，长租公寓也面临着诸多问题：

1. 房屋质量隐患：有些长租公寓可能存在建筑结构安全隐患或消防设施不达标等问题。

2. 设施设备维护不到位：一些运营机构在日常管理中缺乏及时的维修养护，导致承租人无法正常使用相关配套设施。

3. 改变房屋用途：少数运营方可能会擅自变更租赁用途，将原本设计为居住的公寓改为办公或其他商业用途。

4. 租赁关系不稳定：长租公寓往往涉及多重转租关系，可能存在“二房东”跑路、中途加租等情况。

关于租赁合同终止的基本法律规定

根据《中华人民共和国民法典》第七百三十一条规定：“承租人在承租后，如果出租人未履行维修义务，导致房屋不符合使用条件，并且在合理期限内不停止违约行为的，承租人有权解除合同。”

《民法典》还明确了以下与租赁合同相关的重要条款：

1. 第七百二十九条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或不支付租金；如果危及安全，则承租人有权解除合同。

2. 第七百三十一条：出租人未履行维修义务，导致房屋不符合使用条件，并且在合理期限内不停止违约行为的，承租人有权解除合同。

3. 第七百三十二条：因不可抗力致使不能实现合同目的的，双方均可解除合同。

上述规定为承租人在长租公寓出现问题时提供了重要的法律依据。

长租公寓出问题后终止合同的具体情形

1. 房屋质量不达标

- 如果长租公寓存在严重的建筑安全隐患或消防隐患等重大质量问题，则构成根本违约，承租人可以主张解除合同。

2. 设施设备无法使用

- 运营方提供的基本生活设施如水电燃气、供暖制冷设施不能正常使用且在合理期限内未修复的，属于违约行为。

3. 未经允许改变用途

- 出租人擅自将公寓改为商业用途或其他非居住用途，严重破坏租赁合同约定的目的。

4. 租赁纠纷频发

- 因长租公寓涉及多重转租关系，可能导致实际使用权益受损。当出现“二房东”跑路、随意加租等情况时，承租人可据此解除合同。

5. 违反规划用途

- 部分长租公寓项目可能违反城市规划要求，改变房屋设计用途或者改建分割结构，此种情形下承租人有权终止合同。

终止租赁合同的条件与程序

1. 具体条件：

（1）存在根本违约情形；

（2）影响到居住安全或正常使用；

（3）出租方无法在合理期限内解决问题。

2. 行使解除权的方式：

- 承租人需通过书面形式通知出租人，说明解除理由并附相关证据。

- 可以要求赔偿因提前终止合同造成的损失。

长租公寓出问题终止合同的法律问题及应对策略 图2

3. 约定条款的适用：

- 如果租赁合同中有约定解除条件，则应优先遵循合同约定。

- 在行使解除权前，应全面评估是否满足法定或约定的解除条件。

4. 解除后的法律后果：

- 合同解除后，双方的权利义务终止；

- 出租人需退还剩余租金及押金等费用；

- 承租人可能需要赔偿出租人的损失（如有）。

解除合同的风险与应对

1. 可能存在的风险：

（1）违约责任争议：若承租人提前退租，可能会被要求支付未到期期间的租金或承担相应的违约金。

（2）诉讼纠纷：如果双方协商不成，可能需要通过法律途径解决，增加时间和经济成本。

（3）证据不足：在举证环节，如果没有充分证据证明出租方存在违约行为，则可能会影响胜诉。

2. 应对策略：

（1）及时收集和保存相关证据，包括房屋存在问题的照片、维修记录、沟通记录等。

（2）尽量与出租人协商达成一致，并签署书面协议终止合同。

（3）必要时寻求专业律师的帮助，制定合理的应对方案。

法律实践中的注意事项

在实际法律操作中，需要注意以下几个关键点：

1. 对“合理期限”的把握

- 承租人提出解除合需要证明其已给予出租人足够的整改时间。

2. 证据的充分性

- 必须要有明确、真实的证据来支撑解除合同的理由。

3. 后续权利的维护

- 即使成功终止了合同，也应继续关注后续可能存在的法律问题，如押金退还、费用结算等。

案例分析与实践

长租公寓领域的纠纷案件逐渐增多。以下是一些典型判例：

案例一：长租公寓因内部电路老化引发火灾隐患被承租人起诉要求解除合同并赔偿损失。法院判决支持了承租人的诉讼请求，认定运营商未尽到保障承租人安全使用的义务。

案例二：一家长租公寓运营企业擅自将部分房间改为办公用途，导致原有居住环境被破坏。法院认为这种行为严重违反了租赁约定，判令解除合同并退还相关费用。

这些案例提醒我们，在实际操作中必须严格遵守法律规定，妥善处理可能出现的各类问题。

与建议

随着我国住房租赁市场的不断发展和完善，长租公寓行业也将趋于规范和成熟。为保障承租人的合法权益，建议采取以下措施：

1. 完善法律法规

- 进一步明确长租公寓运营中的各方责任义务。

2. 强化监管力度

- 对长租公寓项目的审批、运营进行全过程监管。

3. 提升行业自律

- 倡导企业诚信经营，提高服务质量标准。

4. 加强消费者教育

- 提高承租人的法律意识和自我保护能力。

长租公寓作为现代城市生活中一种重要的居住选择，在带来便利的也伴随着一定的法律风险。当遇到房屋问题时，承租人需要了解和掌握正确的维权方式，并在必要时通过法律途径解决问题。希望本文能够为相关主体提供参考和指引，在促进行业健康发展的更好地维护各方合法权益。

（全文结束）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）