门面终止合同：商业地产租赁中的法律实践与适用

在商业地产租赁领域，“门面”一词通常指的是商业 storefront 或商铺的整体外观及其对公众的展示形象。当涉及到“门面想终止合同”的问题时，指向的是商业地产租赁合同（尤其是商铺租赁合同）中可能出现的终止情形。从法律角度出发，深入分析商业地产租赁合同终止的相关法律规定、实践操作以及注意事项。

门面终止合同：商业地产租赁中的法律实践与适用 图1

“门面终止合同”是什么？

在商业地产租赁关系中，“终止合同”是指双方当事人根据合同约定或法律规定，提前解除双方之间的租赁协议。“门面终止合同”，是商业地产租赁过程中常见的一个现实问题：由于商业环境变化、经营状况不佳或其他法律原因，承租人（尤其是商铺的经营者）可能希望提前终止租赁合同。

从法律角度来看，“门面终止合同”涉及以下几个关键点：

1. 合同解除的基本概念

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条的规定，合同可以基于双方协商一致或一方单方面行使解除权而终止。商业地产租赁合同的终止同样遵循这一基本规则。

2. 典型终止情形

在实际商业租赁中，“门面终止合同”可能发生在以下几种情况下：

- 承租人因经营不善、资金链断裂或其他原因无法继续履行租赁合同。

- 出租人未能按照合同约定提供合格的商铺或相关设施，导致承租人无法正常经营。

- 因城市规划调整、房屋征收等外部法律因素影响，导致租赁合同无法继续履行。

3. 终止合同的法律后果

根据《民法典》第五百六十六条的规定，合同终止后，尚未履行的部分终止履行，已经履行的部分则根据履行情况和合同性质要求恢复原状或采取其他补救措施。在商业地产租赁中，这可能涉及租金结算、装修补偿等问题。

“门面终止合同”的法律适用

在商业地产租赁实践中，“门面终止合同”往往与以下几个核心问题密切相关：

（一）合同解除的条件

1. 约定解除权

根据《民法典》第五百六十二条款，双方可以在合同中约定解除条件。一旦这些条件成就，任何一方均可行使解除权。

——案例：商铺租赁合同约定，“若承租人在经营活动中因违反相关法律法规被行政机关责令停产停业的，出租人有权终止本合同”。若发生此类情形，则出租人可单方面解除合同。

2. 法定解除权

根据《民法典》第五百六十二条第二款，即便没有约定解除条件，当出现以下情形时，一方仍可行使合同解除权：

- 因不可抗力致使不能实现合同目的；

- 对方根本违约（即对方的违约行为导致合同目的无法实现）。

——案例：商铺因城市规划调整被依法征收，承租人无法继续经营。这种情况下，双方均可主张解除租赁合同。

（二）合同终止的程序

1. 通知义务

根据《民法典》第五百六十五条款，合同一方行使解除权的，应当通知对方。通知到达对方时，合同即解除。对于商业地产租赁合同而言，及时的通知至关重要，尤其是在涉及损失赔偿的情况下。

2. 异议期与复议程序

如果另一方认为解除合同不符合法律规定或约定条件，可以依据《民法典》第五百六十五条第二款，在接到通知后十五天内向法院起诉请求确认解除的效力。

3. 清理义务

合同终止后，双方仍需根据合同规定履行恢复原状、结算租金等义务。承租人若提前退租，可能需要支付未履行期间的租金或其他合理费用；出租人则应退还多余租金或押金，前提是承租人不存在违约行为。

（三）租赁期限届满后的续签与终止

1. 协议续签

根据《民法典》第七百零三条，租赁合同期限届满后，如果双方未达成新的租赁合同，则原租赁关系终止。但是在实践中，许多商铺承租人可能希望继续使用门面（即租赁商铺），这种情况下需要重新签订租赁合同。

2. 续租优先权的保护

需要注意的是，《民法典》第七百零四条特别规定了房屋租赁中的“优先承租权”。对于非住宅用商铺，如果承租人在原租赁关系中没有明显过错，并且符合其他条件，则在同等条件下应享有继续承租的权利。

“门面终止合同”的典型案例与启示

（一）案例概述：承租人因经营不善提出提前退租

案情简介

服装品牌A公司租赁了一间商铺用于销售，双方签订的租赁合同期限为5年。由于市场竞争加剧、线上销售渠道冲击等因素，A公司的线下销售额急剧下降，最终导致其无法继续支付高昂的租金。

争议焦点 1. A公司是否可以因经营不善而要求提前终止合同；2. 若允许解除合同，应如何处理剩余租金及其他费用。

法院观点

本案中，虽然《租赁合同》未明确约定承租人可以因经营状况不佳而解除合同的条款，但根据《民法典》第五百二十七条的规定（诚实信用原则），结合公平合则，若继续履行合同将导致A公司明显不公平或不合理的损失，则法院可能会支持其解除请求。双方需就未履行期间的租金及装修补偿费用达成一致。

（二）案例启示

1. 风险管理的重要性

商业租赁属于高风险投资，在签订合应充分评估市场环境、自身经营能力等关键因素，并在合同中明确约定相关风险分担机制。

2. 协商解决的价值

面对“门面终止合同”的情况，双方应当尝试通过友好协商解决问题。协商的内容可以包括缩短租赁期限、调整租金金额或分期支付等方式，这既能降低双方的损失，也能避免诉讼程序带来的额外成本和时间消耗。

3. 法律合规的必要性

在实际操作中，无论是出租人还是承租人都应当严格遵守《民法典》及相关法律法规的要求，尤其是在行使合同解除权时，必须确保其行为符合法律规定的原因和程序。否则，可能承担相应的民事或行政责任。

如何预防“门面终止合同”风险

鉴于商业地产租赁市场的特殊性，“门面终止合同”的风险在所难免，但可以通过以下措施加以预防：

（一）合理约定解除条件

在租赁合同中明确约定合同解除的条件和程序，包括：

- 提前退租条款：允许承租人一定条件下提前退租，并明确通知期限、未付租金的处理方式等。

- 不可抗力条款：详细规定因政策调整、自然灾害等因素导致合同无法履行时的责任分担。

门面终止合同：商业地产租赁中的法律实践与适用 图2

（二）加强前期尽职调查

对于出租人而言，在出租门面前应全面了解承租人的资信状况、经营能力以及市场评估结果，尤其是商业地产往往具有高风险属性，建议通过专业的商业咨询机构进行第三方评估。对承租人而言，则应当认真考察租赁商铺的地理位置、客流量和周边商业环境。

（三）建立灵活的租金机制

鉴于市场波动较大，出租人可以考虑设计“弹性租金”模式，如根据营业额收取比例租金，或者将长期租赁改为分阶段递增式租金等。这种灵活性不仅有助于承租人的经营稳定，也能增强双方的关系。

而言，“门面终止合同”的问题在商业地产租赁市场中非常常见，既涉及复杂的法律问题，也考验着商业运作的智慧。无论是出租人还是承租人都应本着诚实信用的原则，在合理分配风险与收益的基础上构建公平、透明的租赁关系。

从法律角度来看，充分的理解和严谨的操作是避免纠纷的关键。而对于未来的商业地产投资环境，则呼唤更加完善的相关法律法规及行业规范，以更好地保障各方权益，促进市场的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）