租赁合同抵销终止方式：法律规定与实务操作

租赁合同作为民事活动中常见的法律关系形式，其终止方式一直是法律实践中的热点问题。特别是在租赁双方因债务清偿或其他法定事由导致的合同权利义务关系变更情形下，《民法典》及相关司法解释确立了租赁合同抵销终止的相关规定。从理论与实务结合的角度，全面解析租赁合同抵销终止的方式及其法律适用。

租赁合同抵销终止方式：法律规定与实务操作 图1

租赁合同抵销终止的基本概念

在租赁合同关系中，抵销终止是指在租赁关系存续期间，因特定的法律事实或双方约定的情形，导致租赁双方互负债务得以相互冲抵，从而提前终止租赁合同权利义务关系的一种方式。这种终止方式既不同于合同解除，也不同于期限届满后的自然终止，而是基于债的抵销制度而产生。

（一）租赁合同抵销终止的概念界定

从法律术语的角度来看，《民法典》第568条明确规定：“当事人互负债务，标的物种类、品质相同，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。”这一规定不仅适用于主合同关系，也延伸到了包括租赁合同在内的从合同关系中。基于此，在租赁关系中，如果承租人对出租人负有项债务，出租人对承租人负有到期租金之外的其他债务（如维修费用、押金返还等），双方可以在满足法定条件下进行债务抵销，从而提前终止租赁合同。

（二）租赁合同抵销终止的方式类型

根据引起抵销的具体原因不同，租赁合同的抵销终止可以分为以下几种主要方式：

1. 法定抵销：根据《民法典》第568条的规定，任何一方在满足债务种类相同、品质相同的条件下，可主动向对方主张抵销。这类抵销是基于法律规定而产生的，不需要双方协商一致。

2. 协议抵销：租赁合同双方通过协商达成一致意见，将各自互负的债务进行相互冲抵，并以此为由提前终止租赁关系。这种方式具有较强的灵活性，但需要双方对相关数额达成合意。

3. 裁判抵销：在诉讼或仲裁程序中，法院或仲裁机构依职权调查并认定双方互负债务符合抵销条件后，判决或裁决终止租赁合同权利义务关系。

（三）租赁抵销终止与合同解除的关系

需要特别注意的是，租赁合同的抵销终止有别于合同解除。虽然两者都会导致租赁合同效力的提前终结，但二者的作用机制和法律后果存在显著差异：

- 合同解除：通常是在一方违约的情况下（如承租人擅自转租、出租人延迟履行维修义务等），另一方依据法律规定或合同约定解除合同，不再继续履行义务。解除权的行使通常会产生恢复原状或损害赔偿的责任后果。

- 抵销终止：则主要是基于双方互负债务的事实，在不涉及违约责任的情况下，通过债务的相互冲抵来提前终止租赁关系。这种情况下，并不直接评价哪一方是否存在过错，而是单纯以债务数额为标准进行结算。在抵销终止后，通常不再要求继续履行其他义务（如未到期的租金支付）。

租赁合同抵销终止的法律依据与司法实践

（一）《民法典》及相关司法解释的规定

1. 抵销条件：

- 双方互负债务。

- 标的物种类相同，品质相同（《民法典》第568条）。

2. 优先顺序：

- 在存在多个债务时，需遵循债务到期时间先后顺序进行抵销。即先到期的债务可以优先得到抵销。

- 对于种类相同的债务，在金额相等的情况下，可以直接抵销。

3. 通知义务：

- 任何一方主张抵销的，应当及时通知对方。未通知的，视为未发生抵销（《民法典》第569条）。

（二）司法实践中需要注意的问题

1. 举证责任分配：

- 在诉讼或仲裁中，主张抵销的一方需要对自己所主张的债务数额、种类等事实承担相应的举证责任。在租赁关系中，承租人需提供证据证明其对出租人的债务金额，并证明出租人对承租人的债务同样在履行期限内到期且双方债务性质一致。

2. 法院自由裁量权的适用：

- 法院在审理涉及抵销终止案件时，可以在一定范围内行使自由裁量权。在判断双方互负债务的具体金额、是否属于同类债务等方面，需要结合具体案情进行综合认定。

3. 协议的法律效力优先：

- 如果租赁合同中已经明确约定了抵销终止条件或方式，则应当优先适用双方约定的内容，除非该约定违反了法律的强制性规定或公序良俗原则。

（三）实务操作中的注意事项

1. 严格审查抵销条件：在司法实践中，法院通常要求主张抵销的一方必须满足：

- 双方确有债务关系。

- 债务金额相等（在双方无特别约定的情况下）。

- 标的物种类、品质相同。

2. 注意抵销顺序问题：如果存在多方债务关系，需严格按照法律规定处理抵销顺序问题。特别是在涉及共同债务时，必须分清各方责任。

3. 审慎对待提前抵销的法律后果：

- 若一方在租赁合同未到期前主张抵销终止，可能会影响另一方的利益（如未到期的租金收入）。法院通常会对这种情形进行严格审查，并结合实际情况确定是否支持。

租赁合同抵销终止的具体情形分析

（一）基于债务履行完成的情形

1. 租金支付完毕：

- 在租赁期限尚未届满的情况下，如果承租人已经一次性付清了所有应付租金及相关费用（如维修费、物业管理费等），出租人通常不得要求继续履行合同。但如果出租人还有其他未履行的义务（如返还未到期限的押金、返还租赁物等），则可能需要通过抵销的方式来处理。

2. 附加债务的抵销：

- 除基本租金之外，双方在租赁关系中还可能存在其他债务关系。承租人在使用租赁物过程中造成损坏需要赔偿损失，或者出租人未履行维修义务导致承租人产生额外费用等。可以通过相互抵销的方式来终止租赁合同。

（二）基于行使解除权的情形

1. 法定解除权的行使：

- 当出现根本违约情形时（如承租人擅自转租、长期拖欠租金影响出租人的利益等），另一方可以依法行使解除权，并要求终止租赁关系。但需要注意的是，这种情况下可能会影响到抵销条件的应用，因为违约行为可能导致双方债务数额无法直接相互冲抵。

2. 约定解除权的行使：

- 如果双方在租赁合同中预设了些条件（如承租人装修租赁物需符合特定标准等），当这些条件触发时，任何一方均可通知对方解除合同。这种情形下，同样需要考察是否符合抵销终止的条件。

（三）租赁期届满后的自动终止

- 在正常的租赁关系中，当租赁期限到期后，双方的权利义务自然终止。但如果在租赁期内双方已经互负债务，则仍然可以按照上述规则进行抵销处理。

案例分析：房地产租赁合同纠纷案

（一）案件基本情况

1. 法院：

- 中级人民法院

2. 案情简述：

- 出租人甲将商业用房出租给承租人乙，约定租赁期限为5年，年租金为20万元。

- 约定支付方式为每半年支付一次，共计10次，每次支付10万元。

3. 争议焦点：

- 第二年的两期租金中，第二期的10万元未能按时支付。乙主张以其对甲享有的20万元装修赔偿款（因甲方提前收回房屋导致）抵销未付租金。甲则不同意，并要求继续履行合同。

4. 法院判决结果：

- 法院认为，双方互负债务均超过10万元，且债务种类相同（均为金钱债务）。因此支持了乙的抵销请求，终止双方之间的租赁关系。

（二）案例启示与借鉴

- 当双方在租赁存续期间内产生互相对应的债务时，及时进行结算并判断是否满足抵销条件是十分重要的。特别是在存在多项债务的情况下，一定要严格审查各笔债务的具体情况，确保符合法律规定后再作抵销处理。

- 租赁合同中有关于债务抵销的相关约定，在订立合就应充分考虑相关条款的合法性、合理性，防止未来发生争议。

- 在司法实践中，法院通常会综合考虑双方的利益平衡，严格按照法律规定的条件和程序进行审查。

租赁合同抵销终止的程序与后果

（一）协商一致下的抵销终止

1. 协商过程的关键点：

- 确定双方的实际债务金额。

- 明确抵销的具体方式（如直接从应付租金中扣除，或者通过第三方结算等）。

2. 书面协议的必要性：

- 任何关于抵销终止的合意最好以书面形式固定下来，避免后续因口头约定产生争议。通常应包括以下

- 双方互负债务的具体情况。

- 抵销的具体金额和范围。

- 终止租赁关系的时间节点。

3. 通知义务的履行：

- 任意一方在达成抵销协议后，都必须及时通知对方，并明确表达终止租赁关系的意思表示。

（二）单方主张下的司法救济

1. 提起诉讼或仲裁时的注意事项：

租赁合同抵销终止方式：法律规定与实务操作 图2

- 必须提供充分证据证明双方互负债务的事实。

- 明确请求法院或仲裁机构判令终止租赁合同关系并进行相应的抵销处理。

2. 可能的法律后果：

- 若单方主张被支持，则租赁合同自通知到达对方时解除。

- 若因主张不当导致对方遭受损失，可能需要承担相应赔偿责任。

（三）抵销后的法律后果

1. 权利义务终止：

- 抵销一旦完成，双方不再负有继续履行租赁合同的义务。尚未到期的租金无需再支付，未返还的押金应在扣除应付款项后予以退还等。

2. 附随义务的影响：

- 有些情况下，抵销可能会导致一些附随义务（如维修、保险）的提前终止，也可能会影响相关的违约责任认定。

3. 账目结算的重要性：

- 双方需要对尚未清结的各项费用进行详细核对，并确保所有账务已妥善处理完毕。任何遗漏都可能在以后引起新的纠纷。

租赁合同抵销终止的风险防控与法律建议

（一）风险防控措施

1. 建立健全的财务管理制度：

- 确保租金支付记录和各项费用支出明细清晰可查，以便在需要时能够迅速提供相关凭证。

2. 谨慎签订抵销条款：

- 在租赁合同中预先设定抵销条件和方式，并确保这些条款符合法律法规要求，避免无效约定的发生。

3. 加强书面证据的保存：

- 对于任何有关债务清偿、抵销的通知或协议，都应以书面形式记录，并妥善保管相关文件。

4. 及时沟通解决争议：

- 在出现可能影响到双方权益的情形时，及时与对方进行有效沟通，尽量通过协商方式解决矛盾，避免事态扩。

（二）法律实践建议

1. 法律顾问的必要性：

- 聘请专业的房地产法律人士作为常年法律顾问，能够帮助企业有效防范租赁过程中的各种风险，并在出现问题时提供及时、有效的解决方案。

2. 加强合同条款的设计：

- 在专业律师的帮助下，合理设计租赁合同的具体内容，确保各项约定既符合法律规定，又能最大限度维护自身合法权益。

3. 建立应急预案机制：

- 针对可能出现的各类纠纷情况，预先制定应对策略和处理流程，以便在需要时能够迅速反应，减少损失。

4. 定期培训与宣导：

- 对企业内部相关人员进行定期租赁法律知识培训，提高风险意识和实务操作能力，从源头上降低风生的可能性。

租赁合同的抵销终止虽然看似简单，但其中涉及的法律问题却相当复杂。为了避免不必要的争议和损失，在实际操作中应特别注意以下几个方面：

1. 准确核实双方的实际债务情况：确保不存在虚增或隐瞒的情况。

2. 严格遵循法定程序：无论是协商还是单方主张，都必须在法律框架内进行。

3. 及时采取应对措施：发现可能影响抵销条件的事实时，应及时调整策略，防止被动局面的出现。

通过加强事前预防、事中控制和事后管理，能够在很大程度上降低租赁合同管理中的法律风险，保障企业稳健经营。建议在遇到复杂情况时寻求专业律师的帮助，以确保所有操作均符合法律规定并最大限度维护自身权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）