限购房买卖合同效力分析及法律风险应对

随着我国房地产市场的发展，限购政策逐渐成为政府调控楼市的重要手段。在“房住不炒”的定位下，“限购”政策的出台和执行，直接影响了房屋买卖双方的权利义务关系。特别是在实践中，由于限购政策的存在，许多购房者在签订房屋买卖合可能会面临一系列法律问题。

从合同效力的角度出发，结合实际案例，分析限购房买卖合同可能面临的法律风险，并提出相应的应对建议。

限购政策对房屋买卖合同效力的影响

限购房是指政府为了控制房价过快上涨，在特定城市或区域实施的限购措施。其核心在于限制特定主体购买商品房的数量和类型。《商品住房限购若干规定》中明确规定，本地户籍家庭只能购买两套住房，外地户籍家庭仅能购买一套住房。

限购房买卖合同效力分析及法律风险应对 图1

这种政策直接导致了一些合同履行中的障碍，买方因不符合限购条件无法完成网签备案或办理房产证。这种情况下，买卖双方可能会产生纠纷，进而影响合同效力的认定。

合同签订前需注意的问题

1. 买方资质审查：在签订房屋买卖合同前，卖方应要求买方提供相应的购房资格证明，包括户籍信息、缴纳社保证明等。如果明知对方不符合限购条件仍与其签订合同，则可能承担不利后果。

2. 政策变化风险提示：

在条款中明确约定，若因政府政策调整导致买方无法办理权属转移登记的，双方应当协商解除合同。

卖方应尽到告知义务，充分提示买方注意限购政策带来的法律风险。

3. 补充协议的重要性：建议买卖双方聘请专业律师或房地产经纪人参与谈判，在主合同之外签订补充协议，详细约定因限购政策导致的合同履行障碍及解决方案。

合同效力分析：两个典型案例

案例一：“限购”政策出台前签订的合同

基本案情：买方与卖方于2021年5月签订《房屋买卖合同》，约定以30万元购买一套商品住房。双方完成定金支付和首付后，该市于2021年8月出台限购政策，明确规定外地户籍家庭只能购买一套商品住房。

此时，买方为外地户籍，已经拥有一套房产，因此不符合新的限购条件。买方以“情事变更”为由主张解除合同并要求退还定金。

法院观点：法院认为：

合同签订时买方已具备购房资格。

新出台的限购政策属于不可抗力因素？

持否定态度：限制性政策并非自然灾害等无法预见的情形，故不构成情事变更。

最终判决合同有效，买方需继续履行。

案例二：“限购”政策出台后签订的合同

基本案情：

卖方明知买方为外地户籍且名下已有一套房产；

限购房买卖合同效力分析及法律风险应对 图2

在限购政策正式实施前（缓冲期），双方仍签订买卖合同。

一年后，因买方无法办理网签备案手续，卖方主张解除合同并没收定金。

法院观点：

卖方恶意促成交易：在明知买方不符合购房条件的情况下仍然签约。

相关条款违背公共政策，应认定为无效。

政策干预下房屋买卖合同的履行建议

1. 及时调整履约策略

若因限购政策导致买方确实无法继续履行合同：

卖方应积极与买方协商，尽量通过退还认购款等方式和平解决。

不要采取没收定金等过激手段，以免引发更大的纠纷。

2. 加强风险防控措施

建立完善的客户资质审核机制，重点核查拟购房者的户籍、名下房产等情况。

配合政府政策调整及时更新内部管理制度。

3. 寻求法律支持

在签订合如遇特殊情况，应请专业律师把关。

案件进入诉讼程序后，也需依靠专业团队进行应对。

限购房买卖合同的效力问题涉及公共政策与私人权利之间的平衡。在实际操作中，各方主体应当充分考虑政策风险，合理签订合同条款，避免因限购政策引发不必要的法律纠纷。而对于已经出现问题的合同，则需要审慎处理，寻求专业法律支持，最大限度维护自身合法权益。

面对复变的房地产市场环境，在房屋买卖过程中保持理性、谨慎的态度尤为重要。无论是买方还是卖方，都应当充分了解相关法律法规策措施，严格履行合同义务，共同促进健康有序的房地产市场发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）