只经口头同意转租合同的效力问题及法律风险分析

在现代商业和民事活动中，房屋租赁是一种普遍且重要的经济行为。随着市场环境的变化和承租人需求的多样化，转租现象也日益增多。在实际操作中，许多承租人出于些原因选择仅通过口头形式征得出租人的同意进行转租，而未签订书面协议明确相关权利义务。这种“只经口头同意”的转租方式虽然在一定程度上简化了交易流程，但却带来了诸多法律风险和不确定性。从法律效力、司法实践以及风险防范等多个角度对这一问题进行深入探讨。

口头同意转租合同的法律效力分析

根据《中华人民共和国合同法》（已废止）及《民法典》的相关规定，租赁关系是一种契约关系，其核心在于双方权利义务的明确性。在转租领域，承租人未经出租人书面同意擅自转租的行为通常被视为违约行为，而仅通过口头形式获得的“同意”是否具有法律效力，则需要结合具体情况进行分析。

只经口头同意转租合同的效力问题及法律风险分析 图1

1. 口头同意的有效条件

《民法典》第七百一十六条明确规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”从文意来看，该条款并未明确要求必须以书面形式征得出租人的同意。理论上只要出租人明确表示同意，即便未签订书面协议，口头形式的同意也具有法律效力。

在司法实践中，由于缺乏直接证据证明出租人的真实意思表示，仅凭口头 agreement 往往难以被法院采信。

施萍诉张转租纠纷案中，张虽在事后通过书面形式追认了转租行为，但在转租时是否经过出租人同意存在争议。

如果承租人在转租前未与出租人进行充分沟通，或未能提供任何书面证据，那么即使其声称获得口头同意，也难以证明其主张。

2. 口头同意的法律风险

尽管《民法典》并未完全排除口头形式的有效性，但这种形式在实际操作中存在以下几项主要缺点：

证据不足的风险：由于缺乏书面记录，一旦出租人否认曾同意转租，承租人将面临举证困难的问题。

意思表示的不确定性：口头表达往往容易因双方的理解差异或事后争议而产生歧义。

只经口头同意转租合同的效力问题及法律风险分析 图2

不利于第三益保护：如果出租人在事后反悔或拒绝承认口头同意，转租协议的效力将受到严重影响。

从上述分析仅凭口头形式获得的转租许可并不可靠，在实际操作中应尽量采取书面形式以降低法律风险。

司法实践中对口头同意的认定标准

在司法实践中，法院通常会对口头同意的有效性持谨慎态度，并结合以下因素进行综合判断：

1. 出租人的意思表示真实性

法院会要求承租人提供充分证据证明出租人曾明确表示同意转租。

录音或录像：如果承租人与出租人进行了电话或当面沟通，可以提交相关音频或视频作为证据。

证人证言：如果有其他人在场并能够证明出租人曾表示同意，则可增强证据的可信度。

2. 转租行为的实际履行情况

法院还会考察转租协议在实际履行过程中是否得到出租人的认可，

出租人是否收取了次承租人的租金？

出租人是否与次承租人直接签订了补充协议？

如果上述事实均表明出租人已经接受了转租行为，则可以推断其对转租行为的默示同意。

3. 域外经验对国内司法实践的启示

尽管本文主要关注内地的法律环境，但域外经验仍具有一定的参考价值。在德国和法国等大陆法系国家，虽然也承认口头合同的有效性，但在租赁关系中通常要求当事人采取更为严格的书面形式以确保交易安全。

案例分析：如何认定口头同意的效力？

为更好地理解司法实践中对口头同意的认定标准，我们可以通过具体案例进行分析：

案例一：承租人未获出租人明确同意转租

案情简介：承租人在未经出租人书面授权的情况下，与第三方签订了转租协议，并声称已获得出租人的口头同意。在诉讼中，出租人否认曾作出任何同意的意思表示。

法院判决：由于缺乏充分证据证明出租人曾明确表示同意转租，法院认定该转租行为无效。

案例二：事后追认的效力问题

案情简介：承租人在未经出租人书面同意的情况下与第三方签订了转租协议。事后，出租人通过补充协议明确表示认可。

法院判决：法院认为，尽管初始转租未获书面授权，但出租人的事后追认行为表明其对转租关系的认可，因此转租协议合法有效。

从上述案例司法机关在认定口头同意的效力时，会充分考虑案件的具体情况，并以事实为依据作出公正判决。仅凭口头形式获得的转租许可仍存在极大不确定性，因此建议当事人采取更为稳妥的交易方式。

预防法律风险的有效措施

为了避免因“只经口头同意”而引发的法律纠纷，建议当事人注意以下几点：

1. 提高风险意识，加强证据管理

保留沟通记录：无论是电话还是当面谈话，应尽量保存相关证据。通过录音或录像技术固定出租人同意转租的意思表示。

要求出具书面说明：即使出租人口头同意，也应要求其出具书面说明或补充协议，以明确双方的权利义务关系。

2. 完善租赁合同条款

在签订租赁合建议约定以下

明确转租的条件和程序；

规定出租人书面批准的具体方式；

约定违约责任及争议解决机制。

3. 谨慎选择交易相对方

在实际操作中，承租人应尽量选择信誉良好的出租人，并与其保持良好沟通。如果发现出租人态度模糊或不配合，应及时终止转租行为以避免更大损失。

“只经口头同意”的转租方式虽然在一定程度上简化了交易流程，但却给各方当事人带来了较大的法律风险和不确定性。为了避免争议，建议各方在实际操作中尽可能采取书面形式，并通过完善的合同条款明确彼此的权利义务关系。希望通过本文的分析与探讨，能够为相关当事人提供有益的参考与借鉴。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）