消防不合格的租赁合同效力及相关法律问题探讨

随着我国城市建设的快速发展，房屋租赁市场日益繁荣。在实践中，因出租房屋未通过消防安全验收而导致的租赁合同纠纷案件也频繁发生。从法律角度出发，结合最新司法实践，探讨当租赁房屋存在消防安全隐患时，租赁合同的效力问题及相关法律责任。

关于消防不合格租赁合同效力的最新司法态度

2013年4月8日，以法释[2013]7号文件废止了《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力问题的复函》这一司法解释。该复函曾明确规定："出租未通过消防机构验收的房屋，应当认定租赁合同无效"。在废止该文件的也明确指出，《中华人民共和国消防法》第十四条及其相关配套法规规定的消防安全验收标准属于管理性强制规范，并非效力性强制规定。

在司法实践中，法官需要区分"管理性强制规定"与"效力性强制规定"的界限。根据目前的司法解释精神，仅凭租赁房屋未通过消防验收这一点，无法当然认定租赁合同无效。只有当消防安全问题严重影响公共安全时，法院才可能依据《民法典》第五百零四条[1]关于违反法律、行政法规的强制性规定的相关规定，认定租赁合同无效。

消防不合格的租赁合同效力及相关法律问题探讨 图1

租赁合同效力的具体认定标准

在判断消防不合格租赁合同的效力时，应当综合考虑以下几个因素：

（一）房屋性质与用途

对于必须经过消防验收的建筑物类型（如高层建筑、商业综合体等），出租人未通过消防安全验收即出租给承租人的行为，可能被认定为违反管理性强制规范。

如果该租赁行为不会对公共安全造成直接影响，则法院倾向于认定合同有效，而更多是以督促改正的方式处理。

（二）消防安全隐患的严重程度

火灾自动报警系统缺失或者失效——可能构成严重火灾隐患；

安全疏散被堵塞——直接影响人员逃生；

消防栓等关键设施无法正常运转——显着增加火灾风险；

典型案例：商业用房因消防验收不合格被承租人起诉要求确认合同无效。法院经审理认为，虽然租赁房屋未通过消防验收，但该隐患主要在于出租方存在整改可能性，且不影响承租人的正常使用，因此判决驳回诉请。

（三）出租方是否已尽到合理注意义务

出租方是否存在故意隐瞒消防安全隐患的情况；

是否已经向承租人明示相关消防验收情况；

事故发生后是否积极采取补救措施；

典型案例分析

案例一：酒店租赁合同纠纷案[2]

基本事实：

出租方将其所有的一栋未通过消防安全验收的写字楼整体出租给承租人经营酒店。

承租人在装修过程中发现部分消防设施缺失，遂主张租赁合同无效。

法院判决：

判决租赁合同有效，但责令出租方限期完成消防整改。

裁判理由：

该写字楼不属于必须强制执行消防验收的情形；

租赁行为本身不违反效力性强制规定；

案例二：商厦租赁合同纠纷案[3]

基本事实：

出租方明知其所有的大型商场未通过消防安全验收，仍与承租人签订长期租赁合同。

事故发生前，商场曾因消防隐患被当地消防部门下达整改通知书。

法院判决：

确认租赁合同无效；

判令双方各自承担相应责任；

裁判理由：

商场属于必须经过强制性消防验收的公共聚集场所；

出租方的行为对社会公共安全构成重大威胁；

违反了效力性强制规定，故合同无效。

租赁关系中的权利义务界定

（一）出租人的义务

1. 特殊建筑的前置审批义务：

对于必须进行消防设计审查和验收的项目（如超过一定高度的高层建筑、人员密集场所等），出租人有义务确保完成相关行政许可手续；

2. 一般场所的最低标准：

即使不需要强制报验，也应当保证基本的消防安全设施齐备（如消火栓、灭火器等）；

3. 及时履行消防整改义务：

在收到政府部门整改通知后，应当及时采取补救措施；

（二）承租人的权利

1. 知情权：

有权了解租赁房屋是否符合消防安全标准；

2. 安全保障请求权：

当发现安全隐患时，可以要求出租人予以纠正；

消防不合格的租赁合同效力及相关法律问题探讨 图2

3. 拒绝危险作业权：

承租人有权拒绝在存在重大消防隐患的场所从事经营活动；

（三）共同责任

1. 协商整改：

在出租房屋存在消防隐患的情况下，双方应当协商解决而非径行解除合同；

2. 保险机制：

可以考虑购买相关保险转移部分风险；

实务建议

对于租赁合同当事人而言，在预防和处理消防不合格问题时应当注意以下几点：

（一）出租方的注意事项

1. 严格遵守消防安全法律法规，及时完成相应审批手续；

2. 配合承租人进行必要的消防检查工作；

3. 制定完善的消防管理制度；

（二）承租方的注意事项

1. 签订合同前认真查验房屋的消防验收情况；

2. 发现隐患后积极与出租人协商解决；

3. 保存相关证据，以便在发生争议时主张权利；

租赁市场的发展离不开法律法规的有效规范。消防不合格租赁合同效力问题涉及公共安全和交易秩序维护，在司法实践中应当以事实为基础，综合考量各方利益。

未来随着《民法典》的深入实施以及《消防安全责任制实施办法》等配套法规的完善，相关法律规则必将更加明确，有助于引导市场参与者建立健全的安全意识和责任机制。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）