存量房买卖中介合同效力分析与实务要点

存量房买卖中介合同的效力概述

存量房买卖是指在房地产市场上已经存在所有权证书的商品房交易行为，是二手房交易的重要组成部分。在实际操作中，为了保障交易的安全性和规范性，买卖双方往往会通过中介机构撮合成交，并签订《存量房屋买卖中介合同》（以下简称“中介合同”）。这种合同不仅是居间服务的法律依据，也是明确各方权利义务的重要凭证。

在实务操作中，由于二手房交易涉及环节众多、法律关系复杂，中介合同的效力问题常常成为争议焦点。从理论与实践相结合的角度，对存量房买卖中介合同的效力进行深入分析，并结合实际案例探讨其在司法实践中的表现及应对策略。

存量房买卖中介合同的定义与法律性质

存量房买卖中介合同效力分析与实务要点 图1

1. 定义

中介合同是指房地产中介机构接受委托，为买受人和出卖人提供居间服务，促成房屋买卖交易达成所签订的协议。其内容通常包括：① 标的物信息（如房屋坐落、面积等）；② 佣金支付方式；③ 居间服务范围；④ 各方权利义务等。

2. 法律性质

中介合同属于居间合同的一种，根据《中华人民共和国民法典》第九百六十一条至九百六十五条的规定，中介人（即房地产中介机构）应提供订立合同的机会或条件，并协助双方完成交易。买受人和出卖人在签订买卖合需向中介支付约定的佣金作为报酬。

需要注意的是，中介合同与房屋买卖合同是两个不同的法律关系。前者仅涉及中介服务费及居间事项，后者的效力独立于中介合同。

存量房买卖中介合同的成立与生效条件

1. 合同成立的条件

根据《民法典》第九百六十一条规定，中介合同自双方签字或盖章之日起成立。但需要注意的是，成立并不等同于有效。如果合同内容违反法律、行政法规强制性规定或公序良俗，则可能被认定为无效。

2. 合同生效的条件

中介合同的生效需满足以下要件：

当事人具有完全民事行为能力；

意思表示真实；

不违反法律、行政法规的强制性规定或公序良俗。

实践中常见的“跳单”（即买受人绕开中介直接与卖方交易）是否构成违约，需结合具体条款判断。如果合同中明确约定禁止跳单，则买受人应履行支付佣金的义务。

中介合同无效的情形

1. 违反法律强制性规定

如果中介合同的内容涉及“阴阳合同”（如低价成交高价报税），可能被认定为无效，因为此种行为规避了国家税收政策，损害了公共利益。

存量房买卖中介合同效力分析与实务要点 图2

2. 恶意串通损害他人合法权益

中介机构与一方合谋抬高房价，损害买方或卖方利益，此类合同也可能被认定为无效。

3. 以合法形式掩盖非法目的

如果中介合同的实际目的是为了逃避债务、转移资产或其他非法行为，则该合同可能被视为无效。

司法实践中关于中介合同效力的典型案例

1. 案例一：跳单违约纠纷

案情简介：买方通过中介公司撮合与卖方签订意向书，后因房价上涨，买方擅自绕开中介直接与卖方签订买卖合同。中介公司将买方诉至法院，要求支付佣金。

法院判决：如果中介合同中明确约定禁止跳单，则买方需支付相应佣金；但如果合同条款过于苛刻（如“一旦跳单则需支付全额佣金”），可能被认定为显失公平而部分调整。

2. 案例二：阴阳合同效力争议

案情简介：卖方与中介公司签订中介合同，约定成交价为30万元；后买方与卖方另行签订买卖合同，约定成交价为40万元。税务部门据此追缴税款，中介机构被诉至法院。

法院判决：中介合同中关于30万元的约定因规避税收政策而无效，双方应以实际交易价格为准。

实务操作中的注意事项

1. 中介机构的风险防范

制定规范的操作流程，确保居间服务全过程合法合规；

在合同中明确买方跳单行为的责任及违约金条款；

避免参与任何“阴阳合同”或虚报价格的行为。

2. 买方与卖方的权益保护

买方在签订中介合应仔细阅读相关条款，特别是关于佣金支付、禁止跳单等事项；

如果对合同内容有疑问，可寻求专业律师的帮助。

3. 行政与司法衔接问题

中介机构需密切关注房地产市场政策变化，避免因地方性法规调整而产生合规风险；

司法实践中应加强部门联动，打击规避税收等违法行为。

存量房买卖中介合同的效力分析

存量房买卖中介合同作为居间服务的重要载体，在二手房交易中发挥着不可替代的作用。其法律效力问题往往因个案情况而异，需结合具体事实和法律规定进行判断。在未来实务操作中，各方应更加注重法律风险防控，确保交易安全有序。

随着房地产市场调控政策的不断深化，相关部门也应加强对中介行业的监管力度，进一步规范中介合同的内容与签订流程，为存量房买卖市场的健康发展提供有力保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）