二手房阴阳合同的效力|法律风险与防范措施

二手房阴阳合同及其效力？

在二手房交易中，“阴阳合同”是一种较为隐蔽的违法行为，其本质是交易双方为规避税费、谋取不正当利益而签订的两份价格不同的房屋买卖合同。一份合同用于办理房产过户登记（通常称为“阳合同”），另一份则作为私下约定的真实意思表示（通常称为“阴合同”）。这种行为表面上看似能够降低交易成本，实则是对国家法律法规的规避和对市场秩序的破坏。

从法律效力来看，“阴阳合同”往往因违反了法律强制性规定而被认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。在二手房交易中，如果“阴合同”约定的价格低于“阳合同”，其目的往往是少缴税费或规避限贷政策，这种行为不仅损害了国家税收利益，还可能引发一系列法律风险。

从法律效力、案例分析、风险防范等方面对“阴阳合同”进行全面探讨，并为购房者和卖房者提供建议。

二手房阴阳合同的效力|法律风险与防范措施 图1

“阴阳合同”的法律效力与风险

1. 无效性认定

根据《中华人民共和国民法典》百四十六条的规定，“以虚假的意思表示隐藏真实的民事法律行为”属于无效民事法律行为。在二手房交易中，如果“阴合同”约定的价格低于实际成交价，且存在规避税费、限贷政策等非法目的，则该合同会被认定为无效。

2. 对交易双方的影响

对买方：如果卖方以“阴阳合同”为由要求调整价格或拒绝履行真实合同义务，买方将面临巨大的经济损失。由于“阴合同”无效，买方难以通过法律途径追回已支付的定金或首付款。

对卖方：若买方发现“阴合同”的存在并提起诉讼，卖方可能需要承担赔偿责任甚至刑事责任（如逃税漏税）。

3. 行政与刑事风险

行政处罚：税务部门一旦发现交易双方通过“阴阳合同”少缴税费，可以依法要求补缴，并处以罚款。

刑事责任：如果涉及金额巨大且情节严重，可能构成逃税罪或其他相关犯罪。

4. 典型案例分析

杭州曹女士因与房东杨某签订“阴阳合同”而损失80万元的案例引发了广泛关注。尽管曹女士通过中介低价出售房产以筹集首付款，最终却因卖方拒绝履行真实合同义务而陷入困境。这一案例充分说明了“阴阳合同”的巨大风险。

“阴阳合同”的成因与防范措施

1. “阴阳合同”形成的根源

税费压力：二手房交易涉及的契税、增值税等税费较高，部分交易双方希望通过降低合同价格来减少支出。

限贷政策：一些购房者希望通过签订低房价合同来规避首付比例要求。

2. 防范“阴阳合同”的措施

购房者应选择正规中介公司，并与其签订明确的书面合同。正规中介通常会对交易流程进行严格把关，避免出现“阴阳合同”。

卖房者应如实申报成交价格，并配合买方完成合法过户手续。若因少报房价而引发争议，卖房者将承担更大的法律风险。

3. 法律途径应对

如果发现对方存在签订“阴阳合同”的行为，双方可以通过以下方式维护自身权益：

向税务部门举报，要求追缴应缴税款；

通过法律诉讼追究对方的违约责任；

若涉及违法犯罪行为（如逃税），可向公安机关报案。

二手房阴阳合同的效力|法律风险与防范措施 图2

案例启示与

1. 案例启示

杭州曹女士的案例表明，“阴阳合同”不仅会导致经济利益受损，还可能引发复杂的法律纠纷。购房者在交易过程中应保持高度警惕，切勿因贪图短期利益而忽视潜在风险。

2.

随着房产市场的逐步规范和法律法规的完善，“阴阳合同”现象将得到更有效的遏制。一方面，国家可以通过加强税务监管、提高违法成本等手段打击违法行为；社会各界也需要加强对购房者、卖房者的法律宣传，提升整体法律意识。

“阴阳合同”是二手房交易中的一种常见违法行为，其本质是对法律和市场秩序的破坏。从短期来看，签订“阴阳合同”可能为交易双方带来利益，但从长期来看，这种行为不仅会损害个人经济利益，还可能导致严重的法律责任。在购房或卖房过程中，参与者应严格遵守法律法规，选择合法途径完成交易，避免因小失大。

希望本文的分析能够帮助读者更好地理解“阴阳合同”的法律效力与风险，并为未来的房产交易提供有益参考。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）