违反预售方案的合同效力|预售商品房买卖合同纠纷解决路径

随着我国房地产市场的持续高速发展，商品房预售制度作为开发商筹集资金、加快项目开发的重要手段，在实际操作中发挥着不可替代的作用。由于部分开发商为追求利益最，往往会出现违反预售方案的违规行为，导致商品房买卖合同纠纷频发。从法律角度深入分析违反预售方案的合同效力问题，并探讨相关纠纷的解决路径。

预售方案及其法律地位

预售方案是房地产开发企业在商品房预售前，依据政府部门的要求编制并提交的一份详细计划书。该方案内容通常包括项目的开发建设周期、预售资金使用计划、施工进度安排、预售房源信息、销售价格等内容。根据《城市商品房预售管理办法》相关规定，预售方案需要经过当地房地产管理部门的审核批准，并作为后续预售活动开展的基本遵循。

在法律层面上，预售方案虽然不是正式的法律法规文件，但它具有重要的规范意义。预售方案是政府部门对预售项目实施监管的重要依据;它是购房人了解项目开发建设情况的重要信息来源;也是开发商履约的重要参考标准。一旦开发商违反预售方案的相关约定，将会面临相应的法律责任。

违反预售方案的合同效力|预售商品房买卖合同纠纷解决路径 图1

违反预售方案的主要表现形式

在实际操作中，违反预售方案的行为主要表现为以下几种情形:

1. 擅自调整预售价格

部分开发商在取得预售许可证后，为了追求更高的利润，擅自提高预售价格，与原提交的预售方案不符。这种行为不仅损害了购房人的利益，也违背了政府部门对预售价格监管的要求。

2. 不按计划分期预售

预售方案中通常会对项目的预售批次、时间节点作出明确规定。部分开发商为加快资金回笼，可能提前或推迟预售时间，甚至变相捂盘惜售。

3. 违规变更项目规划设计

在预售过程中，开发商有时会因市场变化或企业利益调整而擅自修改项目的规划设计，导致已经签订预售合同的购房人权益受损。

4. 预售资金挪作他用

部分开发企业可能将预售资金用于其他商业用途，导致项目后期建设资金不足，影响工程进度甚至出现烂尾风险。

5. 销售不透明、不规范

在销售过程中，部分开发商可能会通过虚假宣传、捂盘惜售、价外加价等不正当手段谋取利益，违反预售方案中的公开公平原则。

违反预售方案的合同效力问题

1. 合同无效的情形

根据《民法典》第146条规定:"行为人与相对人以虚假的意思表示实施民事法律行为,其行为无效。"如果开发商在预售过程中存在欺诈行为，故意隐瞒预售方案的违规事实、虚构信息等，那么双方签订的商品房买卖合同可能被认定为无效。

2. 合同可撤销的情形

根据《民法典》第150条规定:"一方利用优势地位,使对方处于不得不接受其条件的地位,所作出的民事法律行为应认定为显失公平。"如果开发商在预售过程中违背预售方案约定，导致购房人处于明显不利地位，那么购房人可以在法定期限内申请撤销合同。

3. 部分条款无效

即使整个合同有效，但如果部分内容违反预售方案规定，相关条款也可能会被认定为无效。擅自提高房价的涨价部分可能被视为无效。

4. 开发商承担违约责任

违反预售方案的合同效力|预售商品房买卖合同纠纷解决路径 图2

如果开发商违反预售方案约定，购房人可以依据《商品房买卖合同》第15条要求开发商承担相应违约责任，包括支付违约金、赔偿损失等。

处理违反预售方案纠纷的主要法律依据

1. 《民法典》相关规定

- 合同无效和可撤销的情形(第146条、第150条)

- 违约责任条款(第57条)

- 补偿损失原则(第584条)

2. 《城市商品房预售管理办法》

- 第七条规定:"开发企业进行商品房预售,应当按照批准的预售方案进行。"

- 第十二条规定:"开发企业在预售过程中不得擅自变更预售方案内容。"

3. 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

- 明确了商品房买卖合同无效、可撤销的情形及其法律后果

纠纷解决路径建议

1. 协商解决

购房人应时间与开发商协商，要求其按照预售方案履行义务。协商成功的，可以签订补充协议。

2. 行政投诉

购房人可以向当地住建部门投诉，提供相关证据材料，要求对开发商的违规行为进行查处。

3. 仲裁调解

如果希望通过非诉讼途径解决纠纷，可以申请有关机构进行调解，或者提交仲裁机构裁决。

4. 向法院提起诉讼

当其他途径无法解决问题时，购房人可以依法向人民法院提起诉讼，维护自身合法权益。

防范建议

1. 购房人需提高风险意识

在签订商品房预售合应认真审核预售方案内容，关注预售资金监管账户信息。对于明显不符合常理的价格波动保持警惕。

2. 选择信誉良好的开发企业

尽量选择资质齐全、市场口碑较好的开发企业购房，降低遭遇预售违规行为的风险。

3. 政府部门加强监管

住建部门应加大对预售方案执行情况的监督检查力度，建立完善的预售方案动态调整机制和违约惩戒制度。

4. 完善法律法规体系

建议进一步完善商品房预售相关法律法规，明确预售方案的具体要求和开发商的诚信义务，为购房人提供更有力的法律保护。

预售方案作为规范房地产开发企业预售行为的重要制度安排，在保障购房者权益、确保项目顺利开发建设方面发挥着重要作用。对于违反预售方案的行为，既需要购房人提高风险意识，及时维护自身合法权益;也需要相关部门加大监管力度，完善制度规则，共同营造公平、有序的预售市场环境。只有这样，才能实现房地产市场的良性健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）