无证违建房屋合同效力|无证建筑物买卖合同的风险与法律规定

无证违建房屋|合同效力问题解析

在城市化进程不断加快的今天，房地产市场持续繁荣，但与此各类违章建筑问题也日益突出。无证违建房屋的交易纠纷频发，引发了社会各界的关注。重点探讨无证违建房屋买卖或租赁合同的法律效力问题，分析在签订此类合可能面临的法律风险，并为相关当事人提供合规建议。

无证违建房屋的基本定义与法律性质

无证违建房屋，是指未经城乡规划主管部门批准，擅自开工建设并取得房产证的建筑物。这类房屋通常具有以下特征：未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；建筑结构不符合城市规划要求；无法办理不动产权属证书。

无证违建房屋合同效力|无证建筑物买卖合同的风险与法律规定 图1

根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设用地规划许可证进行建设的单位或个人，其建设行为属于违法建设。无证违建房屋的土地使用和建筑物合法性都存在严重瑕疵，可能导致合同无效等法律后果。

无证违建房屋交易中的合同效力问题

1. 合同无效的情形

无证违建房屋合同效力|无证建筑物买卖合同的风险与法律规定 图2

（1）根据《中华人民共和国民法典》百五十三条，违反法律规定的民事法律行为无效。无证违建房屋的交易明显违反了城乡规划法的相关规定，属于违法行为。

（2）根据"物权法定原则"，无证房屋无法取得合法产权，买卖合同目的无法实现。

2. 可撤销合同的情形

如果买受人存在重大误解或受到欺诈，在签订合并不清楚房屋的违建性质，则可以依法请求撤销合同。但这种情况需要买方提供充分证据证明其不知情。

无证违建房屋交易中的行政处理流程

1. 查封与行政处罚

属地城乡规划部门发现无证违建后，会下达责令停止建设通知书，要求当事人自行整改或拆除。逾期不改正的，将依法予以查封，并处以罚款。

2. 无法办理房产过户

由于无证违建房屋不符合规划要求，交易双方都无法完成不动产权属转移登记。

无证违建房屋交易中的民事责任

1. 卖方主要责任

（1）欺诈责任：明知是违建房屋仍故意隐瞒，需承担缔约过失责任。

（2）无法交房风险：买方可以以合同目的无法实现为由解除合同，要求退还定金或赔偿损失。

2. 买方过错责任

买方在签订合未尽到审慎注意义务，明知房屋无证仍执意购买，也需要承担相应法律后果。

无证违建房屋买卖合同的效力分析

1. 合同无效的情形

- 房屋被依法认定为违法建筑；

- 交易双方恶意串通规避规划审查；

- 违反效力性强制性法律规定。

2. 合同部分有效的情形

- 对违约责任条款达成合意的部分可以视为有效；

- 合同中有关前期物业服务等附属协议可能仍具有部分效力。

相关案例分析

典型案例：小区违建房屋买卖纠纷案。法院判决认为，双方签订的购房合同因标的物违法而无效，卖方返还房款，买方不得主张建筑物使用收益。

无证违建房屋交易的风险防范建议

1. 对交易当事人而言：

- 签订合前务必核实不动产权属情况；

- 可要求卖方提供完整的规划审批手续；

- 在合同中明确约定违约责任和解除条款；

2. 对开发企业或中介而言：

- 应确保项目五证齐全后再行销售；

- 交易过程中尽到必要的告知义务；

- 建议买方聘请专业法律人士审查合同风险。

无证违建房屋交易存在较高的法律风险，可能直接导致合同无效等严重后果。在实践中，交易双方应严格遵守法律法规规定，审慎对待此类交易，在必要时寻求专业法律支持。政府相关部门也需加强市场监管，杜绝违法交易的发生，共同维护良好的房地产市场秩序。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）