买卖在建工程合同效力问题解析|法律适用与风险防范

买卖在建工程合同效力概述

在房地产开发过程中，买卖在建工程作为一种常见的交易形式，其法律关系和合同效力一直是理论界和实务界的关注焦点。“在建工程”，是指尚未完成建设但已取得相关批复文件的不动产项目。此类工程通常处于前期开发阶段或部分完工状态，涉及建设用地使用权、规划许可、施工许可等多种权利。

从法律性质来看，在建工程买卖合同属于诺成性合同，即只要双方达成合意即可成立，无需实际交付标的物。根据《中华人民共和国民法典》第596条的规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”虽然在建工程尚未完工，但其核心价值在于项目本身及其未来的开发潜力。在建工程买卖的本质仍然是权利义务的转让。

在司法实践中，买卖在建工程合同效力的认定并非一帆风顺。由于在建工程涉及土地使用权、建设工程规划许可等多重法律关系，容易引发行政法规与民事合同交叉问题。通过《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[203]7号）对相关问题作出明确规定，但仍需结合具体案情进行判断。

买卖在建工程合同效力问题解析|法律适用与风险防范 图1

买卖在建工程合同效力的法律分析

（一）合法性审查要点

1. 主体资格：买受人是否具备房地产开发资质？若买受人不具备相应资质，可能会影响合同效力。某科技公司曾因未取得开发资质参与项目转让，最终被法院认定合同无效。

2. 审批手续：在建工程是否已经依法办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等必要手续？这些是认定合同合法性的关键要素之一。

3. 债权债务清理：出卖人是否已全面履行原有债务，确保标的项目无抵押权或其他权利负担？

（二）常见争议问题

1. 表见代理问题：在建工程买卖中经常出现无权处分的情况。张三以某集团名义签订合同，但事后查明其并无代理权限，这种情况下容易引发表见代理纠纷。

2. 阴阳合同风险：为规避税费或逃避监管，当事人常常签订“阴阳合同”。一旦被行政主管部门查处，此类合同往往会被认定无效。

（三）司法实践中的裁判规则

在多个判例中明确了以下立场：

- 合同效力优先保护善意相对方利益；

- 买受人应当尽到审慎注意义务，核查出卖人的资质和项目合法性；

- 在建工程转让后，原有债权债务原则上由买受人承继。

买卖在建工程合同的风险防范建议

（一）买方的注意事项

1. 尽职调查：在签订合同前，必须对标的项目进行全面法律尽调，包括但不限于：

- 查阅建设用地使用权证是否有效；

- 核实规划审批文件的真实性；

- 调查是否存在未决诉讼或行政处罚。

买在建工程合同效力问题解析|法律适用与风险防范 图2

2. 资质审查：确认交易对手是否具备合法开发资质，并要求对方提供营业执照、等证明材料。

（二）方的风险防范

1. 建立完善的财务管理制度，确保在建工程转让前已清理完毕所有债务；

2. 在合同中明确约定买受人的履约义务，并设定违约责任条款以制约相对方；

3. 及时办理相关过户手续，避免因行政障碍影响交易进程。

（三）合同条款设计建议

1. 权利瑕疵担保条款：出人应承诺标的项目不存在权利限制，否则需承担相应赔偿责任；

2. 不可抗力条款：鉴于房地产开发周期较长，在建工程买容易受政策变化或市场波动影响，因此合同中应明确约定不可抗力的范围及处理方式；

3. 争议解决机制：建议选择对商事纠纷较为友好的仲裁机构作为争议解决途径。

案例分析

某置业公司与李某在建工程转让纠纷案

- 交易背景：

- 某置业公司因资金链断裂，将名下一处商业综合体部分项目转让给李某；

- 转让时该项目尚未取得预售许可，但李某承诺后续开发投入。

- 法院裁判要点：

- 合同签订前李某未尽到审慎义务，未能发现某置业公司的资质问题（该公司早已被吊销营业执照）；

- 判决结果：合同无效，李某基于无效合同取得的权益应予返还。

买在建工程合同效力问题不仅关乎交易双方的利益平衡，还涉及公共利益和行政管理秩序。在实务操作中，各方主体应当严格遵守法律法规要求，通过完善的合同体系和全面的风险评估来预防潜在纠纷。司法机关也应统一裁判标准，为房地产市场的健康发展提供有力的法治保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）