房屋价格做高合同效力|房地产交易中的虚高房价与法律风险

随着我国房地产市场的持续发展，房屋买卖合同纠纷逐渐成为社会关注的热点问题。在实际交易过程中，为了规避税费、获取贷款资格或其他不当利益，买卖双方可能会通过“做高”房价的方式签订虚高的房屋买卖合同。这种方式虽然短期内看似能带来某些便利，但却隐藏着严重的法律风险和经济隐患。围绕“房屋价格做高合同效力”这一主题，探讨其法律认定标准、可能引发的纠纷类型及防范对策。

房屋价格做高合同效力的概念与表现形式

“房屋价格做高”，是指交易双方在签订房屋买卖合虚报真实的成交价格。这种行为通常表现为以下几种形式：

1. 高报房价：将实际成交价抬高至显着高于市场价

房屋价格做高合同效力|房地产交易中的虚高房价与法律风险 图1

2. 低报房价：故意申报低于实际交易价格

3. 双方勾结：买卖双方串通一气，通过阴阳合同规避税费

4. 单方虚增：一方单独夸大房价以获取其他利益

这种行为的主要目的是谋取不正当利益，具体表现包括：

- 规避契税、增值税等税费

- 获取更高的银行贷款额度

- 避免执行限贷政策

- 获得更多的公积金额度

房屋价格做高合同的法律风险分析

房屋价格做高合同效力|房地产交易中的虚高房价与法律风险 图2

1. 合同效力问题：

根据《民法典》第146条的规定，行为人与相对人以虚高的房价签订买卖合同，其真实意思表示可能与表面的意思表示不一致。如果该行为损害了国家利益（如逃避税费），则该民事法律行为可能被认定为无效。

2. 民事责任风险：

若“做高”房价的行为导致后续交易无法完成，买方或卖方可能承担违约责任。交易双方可能还会面临以下问题：

- 已缴纳的额外税费难以退还

- 银行贷款无法按时足额发放

- 在再次交易时面临更高的税费负担

3. 刑事法律风险：

如果“做高”房价是为了偷逃国家税款，且数额达到法定追诉标准，则可能构成逃税罪。根据《刑法》第201条的规定，偷税情节严重的，可处三年以下有期徒刑或拘役，并处罚金。

房屋价格做高合同的防范对策

1. 规范签订买卖合同：

交易双方应严格按照真实成交价签订合同，避免使用阴阳合同。必要时可聘请专业律师审核合同内容。

2. 加强税务监管：

税务部门应提高征管效率，通过大数据比对等手段发现异常申报情况，并采取相应监管措施。

3. 完善金融监管：

银行等金融机构应加强对贷款申请材料的审核，避免因高估房价导致的风险。必要时可引入第三方评估机构进行客观评估。

4. 提升法律意识：

交易双方应当充分认识到"做高"房价的危害性，主动学习相关法律法规知识，避免因贪图利益而触犯法律。

司法实践中对房屋价格做高合同的认定

在司法实践中，法院通常会依据以下标准来判断合同效力：

1. 真实交易价格与合同约定价格是否存在明显差异

2. 当事人是否具有共同规避税费的主观故意

3. 行为是否造成了国家税款的实际损失

4. 是否存在其他损害社会公共利益的情形

典型案例分析

2023年法院审理的一起案件中，买卖双方为规避个税，将房价虚高申报至市价的两倍。法院认定该部分"做高"价格无效，并判决双方按实际成交价履行合同义务，补缴相应税费。

从法律角度来看，房屋价格做高的行为存在巨大的市场风险和法律隐患。交易双方应本着诚信原则进行交易，避免采取这种危害公共利益的方式谋取私利。相关部门应进一步加强对房地产市场的监管，完善相关法律法规，共同维护健康有序的房地产市场秩序。也需要社会各界共同努力，提高全民法律意识，营造遵法守规的良好氛围。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）