购房者能否以欺诈撤销合同：法律依据与实务解析

随着我国房地产市场的持续发展，购房合同纠纷问题日益突出。由于开发商或中介的欺诈行为导致的购房争议尤为引人关注。对于购房者而言，了解在何种情况下可以以欺诈为由主张撤销购房合同显得尤为重要。

结合最新法律规定与实务案例，系统阐述购房合同中涉及欺诈撤销的相关法律问题，并就购房者如护自身合法权益提出相应建议。

购房者撤销权概述

根据《中华人民共和国民法典》相关规定，购房者在签订购房合若发现合同相对方存在欺诈行为，可以依法主张撤销合同。欺诈行为是指一方当事人故意告知虚假情况或隐瞒真实情况，导致另一方陷入错误认识并作出违背真实意思表示的行为。

1. 欺诈撤销的法律依据

《民法典》第百四十八条规定："一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。"以此为基本法律依据，购房者在遭遇欺诈时可以行使合同撤销权。

购房者能否以欺诈撤销合同：法律依据与实务解析 图1

2. 撤销权的适用范围

在购房实践中，最常见的欺诈情形包括以下几种：

虚构房屋信息：隐瞒房屋重大瑕疵（如存在质量问题、抵押状态等）；

虚报房屋价格：以明显低于市场价格吸引购房者签订合同，随后要求加价；

虚假宣传：开发商通过广告或销售手册夸大楼盘品质和周边配套；

捂盘惜售：故意拖延网签时间或其他履约行为，迫使购房者接受不利条件。

3. 撤销权与解除权的区别

需要注意的是，合同撤销权与解除权存在一定差异。前者基于欺诈等可归责于相对方的事由，后者则是基于合同不能实现目的的客观情况（如不可抗力）。两者的法律后果不同，购房者需准确把握适用情形。

常见购房欺诈行为分析

1. 房屋信息隐瞒

典型案例：某购房者购买了一处商品住宅，在入住后发现房屋存在严重质量问题且未被事先告知。经调查，发现该楼盘在销售过程中从未提及这些问题。

类似案例中，如果卖方故意隐瞒房屋瑕疵，则构成欺诈。根据《民法典》第第六百一十五条之规定："出卖人应当按照约定的品质标准交付标的物……"，卖方负有如实告知义务。

2. 合同条款陷阱

部分开发商会在合同中设置不合理条款或模糊表述，

加重购房者责任：要求购房者承担全部违约金，而己方仅需象征性赔偿；

减轻己方责任：通过格式条款逃避自身义务，如以"最终解释权归本公司所有"规避责任。

对于这类陷阱条款，《民法典》明确指出，提供格式条款一方应尽提示说明义务。若买方因不合理条款遭受损失，可主张撤销合同。

3. 虚假宣传与承诺不兑现

某些开发商为了吸引购房者，会通过广告或销售人员的口头承诺夸大其词。但在购房者签订合却未将这些承诺写入正式文件。

承诺"学区房"但实际并不符合相关政策；

承诺"赠送面积"但最终并未落实。

根据《民法典》第六百一十九条，广告或宣传资料若构成要约，且对购房价格产生重大影响，则属于合同内容的一部分。如开发商违背承诺，购房者有权主张撤销合同。

购房欺诈的法律后果

1. 合同被撤销的后果

恢复原状：购房者需返还房屋，开发商退还已付房款；

赔偿损失：开发商应赔偿购房者因此遭受的实际损失；

惩罚性赔偿：在某些情节严重的案例中，法院可能会适用惩罚性赔偿。

2. 惩戒机制

为打击房地产市场中的不法行为，《民法典》及司法解释对欺诈行为设定了较为严苛的法律责任。

开发商因虚假宣传被认定构成欺诈，则可能需要承担退一赔三等责任；

购房者能否以欺诈撤销合同：法律依据与实务解析 图2

中介机构存在过错，需在其过错范围内承担连带责任。

3. 实务案例启示

2023年法院审理的一起典型案例中，购房者因开发商隐瞒房屋抵押情况主张撤销合同。法院经审理认为，开发商未如实告知相关信息构成欺诈，依法判决支持了购房者的诉求。

购房者的应对策略

1. 提高法律意识

购房者在签订购房合应仔细审查合同内容，房屋基本情况及交易风险。必要时可寻求专业律师的帮助。

2. 留存证据

对开发商或中介的虚假承诺、宣传资料等，要妥善保存相关证据（如录音、聊天记录等）。这些材料在后续维权中将发挥重要作用。

3. 及时主张权利

发现欺诈行为后，购房者应尽快向当地住建部门或通过法律途径维护权益。切勿因贻误时机导致丧失胜诉权。

我国房地产市场逐渐趋向规范，但欺诈现象仍时有发生。购房者作为相对弱势的一方，必须提高警惕并善用法律保护自身权益。

随着《民法典》的深入实施以及相关配套法规的完善，购房者在遭遇欺诈行为时将获得更有力的法律支持。也需要社会各界共同努力，推动房地产市场的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）